Herttoniemenlaakso – visio.

Herttoniemen teollisuusalue rapistuu vauhdilla. Sahaajankadun jokaisessa seinässä on graffiti. Linnanrakentajantiellä talojen rappaukset säät ovat syöneet tiileen asti. Viiden minuutin kävelymatkan päässä metroasemasta ja Hertsistä törmää tyhjään tonttiin, jonka kuvaaminen jättömaaksi olisi kaunistelemista. Alue ei yksinkertaisesti nykymenolla ole menestynyt, ja on se on muuttunut Herttoniemen taloudellisesta ytimestä sen kolmeen erilliseen osaan jakavaksi tahraksi. Siinä ei ole mitään järkeä.Herttoniemen yrityssalueen nykyinen kaava sallii sinne heikkolaatuisen rakentamisen, mutta ei onnistu silti tekemään alueesta menestyvää työssäkäyntialuetta.

Kyse ei ole yrityksen puutteesta, vaan työelämän muutoksesta – teollisuusalue ei nykyisin houkuttele yrityksiä. Tonttimaa hyvillä liikenneyhteyksillä on todella kortilla Helsingissä, ja raketamisen pitäisi lisätä, ei vähentää, viheralueita. Vajaakäytössä olevat teollisuusalueet – kuten Herttoniemen yritysalue – on järkevämpi muuttaa eläviksi asuinalueiksi, kuin antaa niiden toimia suhteettoman tehottomana työssäkäyntialueina. Helsingin kaupungin tulee ensi valtuustokauden aikana aloittaa tarvittavat toiveet tämän saavuttamiseksi, koska alueelle saisi olemassaolevalla kunnallistekniikalla ja julkisella liikenteellä rakennettua paljon tarvittuja koteja ainakin 15 000 helsinkiläiselle, ellei useammallakin, joista kolmannes olisi kohtuuhintaista tuotantoa. Herttoniemen yritysalueen muuttaminen Herttoniemenlaakson asuinalueeksi ei vaadi yhdenkään puun kaatamista, ja hankkeella voisi lisätä laadukkaita viher- ja puistoalueita hyvillä julkisilla yhteyksillä Kaakkois-Helsingissä.

Herttoniemen yritysalueen luonteen muuttaminen vaatii muutosta yleiskaavassa, ja siksi hankkeella täytyy olla laaja poliittinen tuki Helsingin kaupunginvaltuustossa. Uskon, että hanke parantaisi Herttoniemen ja laajemmin itä-Helsingin viihtyvyyttä ja palveluiden tasoa, laskisi Helsingissä asumisen hintapaineita, nostaisi kaupungin viihtyvyyttä ja vihreyttä, ja olisi osanaan siirtymää tiiviimpään Helsinkiin kehä I:n sisäpuolella. Helsingin kasvu on saavuttanut maantieteelliset rajansa. Kaupungin ei ole järkevää kasvaa leviämällä laajemmalle alueelle, vaan nousemalla korkeammaksi ja tiiviimmäksi. Liikkuvuuden nopeudessa ei tulla näkemään innovaatioita, jotka nopeuttavat arkisia automatkoja, jolloin uudisrakentaminen PK-seudun laidoille johtaa pidempiin työmatkoihin, huonompaan saavutettavuuteen ja turhaan viheralueiden tuhoamiseen asuinrakentamisen tieltä.

Herttoniemen yritysalue – valonpilkusta valomerkiksi

Herttoniemen historiassa yritysalue on toiminut Herttoniemen (ja laajemmin kaakkois-Helsingin) talouden sydämenä, jonne työläiset länsi-Herttoniemestä ja Roihuvuoresta ovat olleet saapuneet kävelyetäisyydellä. 80-luvun loppuun asti Herttoniemeä voi kuvailla teollisuuskaupunginosaksi, jossa asuminen on sijoittunut työssäkäyntialueen laidoille kaikkiin suuntiin. Teollisuus on lähtenyt Helsingistä, mutta se sinnittelee edelleen Herttoniemessä – ja on aika kysyä, onko se parasta tilankäyttöä kaupungissa, jossa asumisen hinnasta nousee vuodesta toiseen ennätystasolle.Herttoniemen teollisuusalue toimi joskus. Ei enää. Se on osiaan heikompi summa. Herttoniemen yritysalueelle on erinomaiset liikenneyhteydet. Sinne pääsee helposti metrolla, bussilla ja kohta pikaratikalla – 300 000 suomalaista asuu 20 minuutin julkisten matkan päässä siitä. Työntekijöitä siis on saatavilla. Maatakin on. Alueelle on kaavoitettu melko väljälläkin tehokkuudella rakennusoikeutta 560 000 kerroneliötä enemmän kuin sinne on rakennettu. Toistetaan. Herttoniemen teollisuusalueen nykyiset omistajat ja vuokralaiset saisivat rakentaa 560 000 m2 uusia toimitiloja alueella, joka on erinomaisilla liikenneyhteyksillä sadoilletuhansille suomalaisille. Ja he eivät tee mitään. Tai, no, antavat nykyisten kiinteistöjen rapistua.

Asumisen kaavoja syytetään usein liian tiukoista vaatimuksista. Ajatus on selvä: kaupunki ei voi pakottaa ketään rakentamaan, ja jos tontin hallitsija ajattelee kaavan vaatimusten olevan liian tiukkoja, hän ei lyö kuokkaa maahan. Teollisuusalueilla homma menee vähän eri tavalla: koska teollisuuden kilpailuakykyä ei haluta rasittaa vaatimalla liian fiinejä pytinkejä, saavat teollisuusalueet olla sokkeloisia ja nuhjuisia alueita, joilla ristiaidat ja ikkunattomat matalat hallit ovat rakentamisen sääntö, ei poikkeus. Ja silti, vaikka rakentaminen alueelle on halpaa, alueen vuokralaiset eivät käytä kuin puolet alueella olevista rakennusoikeuksista – joista he kyllä maksavat vuokraa. Herttoniemen yritysalueella yritysten mielestä on järkevä pitää puolet tontista parkkipaikkana, vaikka siihen voisi rakentaa toimistonkin. Tämä selkeästi kuvaa sitä, että kun kaavassa ei vaadita elinkeinopoliittisista syistä paljoa mitään, ei myös saada paljoa mitään.

Herttoniemenlaaksosta tehtiin selvitys 2010-luvun puolessavälissä. Ongelmat alueessa on sen perusteella helppo alleviivata:

”34 vuotta myöhemmin voidaan todeta, että vain harvalla […] tontilla on päästy lähellekään maksimaalista rakentamisen määrää.”

”1990- luvulla suunniteltu muutos teollisuusalueesta korkealaatuiseksi toimistotaloalueeksi ei ole onnistunut.””– teollisuutta, varastoja, toimitilaa, tyhjiä ja tyhjeneviä tontteja”.

Yrityksen puutteesta ei ole kiinni. Paikallinen asukaspohja on kasvanut Herttoniemenrannan rakentamisen myötä lähes 10 000:llä, alueen eteläkärkeen on saatu vähittäiskaupan kaupan keskittymä, alueen kummissakin päissä on metroyhteys, alueelle pääsee runkolinjabussilla ja kohta ratikalle. Kaupunki kyllä on tehnyt kaikkensa, mitä sen työkalupakissa on taantuvan alueen parantamiseksi. Se ei ole onnistunut. 2015 tehty selvitys asettaa toiveita tulevien liikennehankkeiden mahdollistamalle renesanssille: toiveelle siitä, että alue pikaisesti siistiytyisi, ja alkaisi imemään investointeja yrityksiltä, jotka näkevät alueen potentiaalin työssäkäyntialueena. Toive oli, että alue seuraisi Pitäjänmäen ja Vallilan kehitystä, jossa teollisuuden korvaa hiljalleen toimistohotellit.

Herttoniemen yritysalueelle rakennettiin nolla toimistorakennusta 2010 – 2020. Alueelle ei olla suunnitelemassa yhtäkään toimistorakennusta.

Alueen työpaikkojen määrä oli huipussaan vuonna 2008, jonka jälkeen se on pudonnut 20%. Harjun kaupunginosassa, joka on n. 300 metriä kertaa 100 metriä, on enemmän työpaikkoja, kuin viisinkertaisen kokoisella teollisuusalueella. Ajatus siitä, että Jokeriratikka pelastaisi alueen, on absurdi. Ratikkakiskot on vedetty jo maahan, eikä yhtäkään yritystä tunnu kiinnostavan investoida alueeseen. Siilitien metroasemasta 200 metrin päässä on autokauppa, joka käyttää 2/3 tontistaan parkkikenttänä. Samaan aikaa Vuosaaren metroasemasta samalle etäisyydelle rakennetaan 15-kerroksisia taloja, että Helsingin väestökasvuun voitaisiin vastata asuinrakentamisella. Autokaupat kuuluu kehäteiden varrelle pellolle, ei metroasemien viereen.Herttoniemen yritysuusalueen hyöty kaupungille ja alueelle on tullut pisteensä päähän. Teollisuusalueet ovat pääsääntöisesti epämiellyttäviä, mutta siedettäviä, koska ne niissä syntyy taloudellista lisäarvoa, ja ne tarjoavat paikallisille työpaikkoja – niiden nuhjuisuus on hyväksyttävissä siinä määrin, kuin teollisuusalueelle on tarvetta. Nykyisin Herttoniemen teollisuusalueen relevanttius laskee, ja sen tarjoamien työpaikkojen määrä laskee, vaikka Herttoniemen väkiluku nousee – sen merkitys paikallisellekin väestölle on pienempi kuin kymmenen vuotta sitten. Kun teollisuusalue ei tarjoa teollisuutta, vaan vajaakäytössä olevia rapistuvia rakennuksia, lienee selvää, että kaupungissa, jota vaivaa tonttipula, on luontevaa pohtia olisiko alueelle parempaa käyttöä.

Jotain pitäisi tehdä. Herttoniemenlaaksoko?

Herttoniemen yritysalue on kooltaan noin 1,1 km2. Se on verrattain pitkä ja kapea alue, joka on pääosin tasaista asfalttikenttää, jolle on rakennettu matalia teollisuusrakennuksia. Alueen maaperä on vakaata. Ja alueella menee metro. Nämä ominaisuudet tekevät siitä erinomaista rakennusmaata nykyisen Helsingin kasvusuunnan vahvistamiseksi.

Jos Herttoniemenlaakso rakennettaan yhtä tiiviisti kuin Jätkäsaari, sinne mahtuisi 27 000 asukasta. Tämä tuskin lienee tarpeellista, vaan tähtäisin alueen rakentamisessa maltillisempaan 20 000 asukkaan tavoitteeseen sisältäen jo nyt rakennetut ja kaavoitetut alueet sen eteläosassa. Luku on suuri, mutta mahdollinen – jos alueen suunnittelun perustaksi otetaan Herttoniemenrannan kaltaiset lamellitalot, joita korotetaan hieman, voitaisiin alueen keskiosa muuttaa Herttoniemenlaakson keskuspuistoksi, joka jatkuisi Roihuvuoren Kirsikkapuistoon. Laajemmalla suunnitelmalla koko Herttoniemenlaakson halkovan puiston tekeminen Herttoniemenrannasta aina Roihupellon kautta Viikkiin on mahdollista. Herttoniemenlaakso yhdistäisi Herttoniemen kolme pääasiallista osa-aluetta – Roihuvuoren, Länsi-Herttoniemen ja Herttoniemenrannan, jotka nyt yhdistyvät vain niiden reunoista. Herttoniemen keskuspuisto Herttoniemenlaakson keskellä toisi alueen asukkaita yhteen, mistä on nähty esimerkkejä jo Herttoniemi Block Partyillä, jotka on järjestetty teollisuusalueen keskellä olevassa avoimessa puistossa – joka kuuluisi Herttoniemen keskuspuistoon luontevasti.

Herttoniemi on rakentunut pääasiassa kahdessa aallossa – 50-luvulla ja 2000-luvun taitteessa. 2030-luvun alku olisi luontevasti kolmas ajallinen kerros Herttoniemen kaupunginosaan, jonka myötä Herttoniemestä löytäisi niin tiivistä modernia asumista, merellisiä rantataloja, pientaloasumista Tammisalossa ja 50-luvun luontoihanteita toteuttavia lähiöitä. Jokaiseen elämäntilanteeseen ja taloudelliseen tilanteeseen voisi löytää jotain lähtemättä alueelta. Kaikki kaupunkisuunnittelu on liikennesuunnittelua, eivätkä liikenneyhteydet Helsingissä saa heikentyä. Siksi on tärkeeä suunnitella uudet asuinalueet vahvojen julkisen liikenteen yhteyksien varteen. Herttoniemeä halkoo näistä tehokkain: metro. Jokaisella Herttoniemenlaakson asukkaalla metroon on alle 800 metrin kävelymatka, ja alueen pohjoisosasta pääsee Jokeriratikan kyydillä keski-Helsinkiin ja itä-Espooseen nopeasti. Ehdotan, että suunnitteluun otetaan myös raitiovaunulinja Yliskylästä Itäkeskukseen Sahaajakadun kautta, jolloin kaupan (ja tulevaisuudessa toimistotyön) keskus Itäkeskus on aina saavutettavissa helposti. Valomerkki Herttoniemen teollisuusalueella saatiin jo tovi sitten. Nyt olisi aika tyhjentää se, jotta saataisiin alue siistittyä ja kohti parempaa huomista.

Lähteitä ja lukemista Herttoniemestä.https://www.uuttahelsinkia.fi/…/herttoniemen…https://kaupunginosat.fi/…/2015-02-27_Roihuvuori_YK…https://www.hel.fi/…/4B9374D8-DDEF-4A0B-BC40…/Liite.pdfhttps://www.aluesarjat.fi/graph/GraphPage.aspx…https://www.aluesarjat.fi/graph/statpage.aspx…



Helsingissä on (todennäköisesti) liikaa vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja.

67% Helsingin asuntokannan kasvusta 2010-luvulla on koostunut yksityisistä vuokra-asunnoista. Väitän että väestönkasvusta 67% ei ole ollut sellaista, jolle yksityinen vuokra-asunto olisi paras asumisratkaisu. Yksityisten vuokra-asuntojen osuuden kasvu Helsingissä ei ole osoitus niiden ylivoimaisuudesta, vaan kaupungin epäonnistuneesta rakentamispolitiikasta, joka ei ole onnistunut täyttämään tavoitteitaan kohtuuhintaisille asunnoille. Kun rakennetaan vähän, lähes kaikki valuu sijoittajien käsiin. Ja kysyntää kalliillekin luukuille löytyy, koska paremmasta ei ole tietoakaan.

Helsingissä asuvat ihmiset voi asettaa asunnon hallintaperusteella neljään ryhmään: asuntonsa omistaviin, ARA-vuokrasunnoissa asuviin, asumisoikeusasunnoissa asuviin ja vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa asuviin. Ryhmät eivät ole saman kokoisia, vaan asunnon omistaminen (41%) on yleisin asumismuoto, jota seuraa suuruusjärjestyksessä vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa asuvat (29%) ja ARA-vuokra-asunnoissa asuvat (18,7%). Asumisoikeusasunnot ovat melko pieni ilmiö, ja muodostavat noin 3% asuntokannasta. Hallintaperuste on tuntematon lopuissa 8% asunnoissa, jotka todennäköisesti ovat tyhjinä, sukulaisen hallinnassa tai vailla vuokralaista.

Kämppä tarkoitukseen

Asuntojen eri hallintaperusteet soveltuvat erilaisiin elämäntilanteisiin, eikä voi sanoa, että olisi yksi parempi tai huonompi hallintamuoto. Voi kuitenkin sanoa, että jotkin niistä soveltuvat useammille ihmisille kuin toiset. Lähtökohtaisesti omistusasuminen on se halutuin asumismuoto. Siinä kertyy kotitalouksille varallisuutta, ja omistusasujat käyttävät pienemmän osan tuloistaan asumiseen kuin vuokralla asvuat. Omistusasuminen vaatii kuitenkin vakaat ja korkeat tulot Helsingissä, sekä ennustettavan elämätilanteen. Muut asumismuodot voikin sitten nähdä näitä eri tavalla kompensoivina ratkaisuina. Välimuodon asunnot (HITAS ja asumisoikeusasunnot) vaativat Helsingissä vapaarahoitteisia omistusasuntoja pienemmät tulot, mutta vaativat samalla tavalla vakautta elämäntilanteessa. ARA-vuokra-asunnot eivät vaadi korkeita tai tasaisia tuloja, mutta niiden saanti kestää, jolloin ne eivät oikein sovi epävakaassa elämäntilanteessa oleville, koska niiden saamiseen asti pitäisi olla asunnoton.

Ja sitten meillä on asuntomarkkinoiden kaatoluokka, vapaarahoitteiset vuokra-asunnot. Ne eivät ole halpoja, mutta niitä on paljon, niitä saa rahalla ja niitä saa aika nopeasti mistä vain. Lumolla on verkkokauppa, josta voisi heti vuokrata Sompasaaresta yksiön 1 120 euron kuukausihintaan. Neliöhinta on hieman alle kaksinkertainen verrattuna viereisiin HEKA:n asuntoihin. Keskimääräinen neliövuokra on vapaarahoitteisessa vuokra-asunnossa 21,32 euroa kuussa. ARA-vuokra-asunnoissa se on 13,20 euroa kuussa.

Keitä vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin päätyy?

Vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin päätyvät ihmiset, jotka eivät pääse muualle. Ihmiset, ketkä eivät ehdi saamaan ARA-asuntoa. Nuoret, jotka tarvitsevat ensimmäisen oman asuntonsa. Pienituloiset. Helsinkiin muualta työn ja koulun perässä muuttaneet. Ulkomaalaiset. Opiskelijat, ketkä eivät ole onnekkaita HOAS:in jonoissa. Yhdistävä tekijä näillä ihmisillä on se, että aniharvalla näistä ryhmistä vapaarahoitteinen vuokra-asunto on optimaali asuinratkaisu, vaan vuokrasopimukseen pakottavat äkilliset muutokset elinolosuhteissa (uusi työ uudelta paikkakunnalta, ero, yhteenmuuttaminen, perheenlisäys). Vapaarahoitteiset vuokra-asunnot pitävät huolen siitä, etteivät muutokset elämäntilanteessa johda asunnottomuuteen. Ne eivät ole kovin pysyvä ratkaisu asumiseen.

Pitkällä aikavälillä omistusasumisessa on nykyisellä korkotasolla Helsingissä järkeä. Jos asunnon neliöstä maksaa 21,32 euroa vuokraa, samalla rahalla voisi lyhentää lainaakin. Lasketaan vähän arvioiden: jos asunnon neliön kuukausikulu on 80% lainanlyhennystä, ja 20% vastiketta taloyhtiölle, neliöstä pitää kuukaudessa maksaa lainaa 16 euroa. Lainaa pitäisi saada noin 30% nettotuloistaan. 2400 euron nettotuloilla (n. 3000 bruttotulot Helsingissä) voisi lyhentää 205 000 euron lainaa 800 euron edestä kuukaudessa. Tai sitten asua hieman alle 37,5 m2 asunnossa. Toinen rikastuttaa vuokranantajaa, toinen sinua.

Vuokranantajat Helsingissä eivät ole kovin innoissaan ajatuksesta, että yksityiset vuokra-asunnot olisivat väliaikainen asumismuoto. Vuoden minimiaika vuokrasopimukselle on ennemminkin sääntö kuin poikkeus. Tällöin ylihintaiseen vuokra-asuntoon pitää sitoutua aika pitkäksi ajaksi, vaikka muutos elämäntilanteessa vaatisikin vain parin kuukauden majoituksen pysyvämmän ratkaisun löytämiseksi. Vaihtuvuudesta ei ole kovin hyviä tilastoja, mutta Kojamon kohteiden asukkaista neljännes vaihtuu vuodessa ja SATO:lla kolmannes. Muuttaminen on kallista ja ikävää, ja silti kytkintä painetaan usein sen vuoden umpeuduttua.  

Mitä kehityksestä seuraa

Jos 2/3 Helsingin asuntokannan kasvusta menee yksityisille vuokrakämpille, uudisrakentaminen on kohdistunut väärin. Helsingin väestökasvu edellisen kymmenen vuoden aikana ei perustele asuntokannan näin radikaalia muokkausta, jossa ARA-asumisen ja omistusasumisen yleisyys ovat laskeneet huomattavasti. Helsinki on epäonnistunut kasvattamaan ARA-asuntokantaansa, ja sen ARA-rakentaminen on alittanut sen itselleen asettaman ja MAL-sopimuksessa Valtion kanssa sopiman tavoitteen – 25% uudisrakentamisesta piti olla sitä 2010-luvulla. Vapaarahoitteisten asuntojen piti muodostaa 45% Helsingin asuntotuotannosta, mutta se muodostikin noin 65% siitä.

Omistusasumisen suosion pitäisi olla kaikkien aikojen huipussa – korot ovat olleet minimaalisia kymmenen vuotta, ja samalla ne näyttäisivät olevan sitä tulevaisuudenkin koronasta johtuen. Mutta ei. Pankkien stressitestin tyly odotus 6% korkotasosta pitää pieni- ja keskituloiset pois omistusasumismarkkinoilta. Kolmen tonnin tuloilla lainaa ei saa sitä 205 000 euroa, vaan noin 150 000 euroa. Ja silloinkin pitäisi olla se 10% oma osuus. 165 000:n maksimihinta kattaa alle 5% Helsingissä myytävissä olevista kohteista Etuovessa parhaillaan. Omistusasuminen on efektiivisesti rajattu vain ylemmän keskiluokan ja vanhemman väestön huviksi. Alle 30-vuotiaista helsinkiläisistä aikuisista 3 000 euroa kuussa tai enemmän tienaa alle 10%, ihan hauskana tiedonjyvänä muuten. Nelikymppisistä sen verran tienaa noin 60%.

Asuntomarkkinoilla eri asumistyypit ovat toistensa komplementteja. Asukkaat vaihtelevat niiden välillä ja sisällä. Sijoituskäytössä olevat vuokra-asunnot voi myydä omistusasunnoiksi ja toisin pain hyvin helposti. Tämä lienee monen sijoittajan suunnitelma, koska vuokratuotto Helsingissä on matalaa, mutta asuntojen arvo nousee vuokria nopeammin. Vuokra-asuntoihin sijoitetaan, koska niistä saadaan tuottoja, sillä kaupungin uudet asukkaat eivät pääsääntöisesti pääse kiinni muihin asumismuotoihin. ARA-asuntojen jonot kasvavat vuodesta toiseen, koska niiden osuus kaupungissa olevista asunnoista laskee. Niitä tarvitsevien ihmisten määrä ei ole pienentynyt. Omistusasujien osuus Helsingissä ei nouse. Väliaikaisesta ja kalliista asumismuodosta on tullut normitilanne. Julkisessa mediassa kohistaan, jos kaupungin asuntojen vuokria korotetaan viiden vuoden aikana 20%, mutta ketään ei kiinnosta se, että lähes kaikkiin yksityisiin vuokrasopimuksiin kuuluu korotusautomaatti, joka nostaa asunnon hintaa 2-5% vuodessa.

Helsingin kaupunki ei voi oikeastaan vaikuttaa vapaarahoitteisten asuntojen kohdistumiseen vuokra- ja omistusasumisen välille. Jos sijoittajat maksavat enemmän kuin omistusasuntoa etsivät, sijoittajat saavat asunnon. Mitä Helsinki voi tehdä on varmistaa, että ARA-tuotantoa ja välimallin tuotantoa on 60% kokonaistuotannosta, ja että tuotannon määrä on niin kova, ettei kaikki mene asuntosijoittajien taskuun. Jos kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja on tarpeeksi saatavilla, niin ettei uusien asukkaiden tarvitse turvautua aina ylihintaisiin yksityisiin vuokra-asuntoihin, ja omistusasuminen on mahdollista muillekin kuin keski-ikäisille sen hinnan vuoksi, tarve yksityisille vuokra-asunnoille putoaa. Yksityistä vuokra-asumis on hyvä olla jonkin verran, mutta nykyinen tilanne on absurdi, ja johtuu kunnianhimottomasta rakentamisesta, pankkien stressitesteistä, asuntosijoittamisen suosiollisesta verokohtelusta ja siitä, että nuorten Helsinkiläisten tulotaso ei ole noussut heidän vanhempiensa kanssa samassa suhteessa.

Yksityisten vuokra-asuntojen osuuden kasvu Helsingissä ei ole osoitus niiden ylivoimaisuudesta, vaan kaupungin epäonnistuneesta rakentamispolitiikasta, joka ei ole onnistunut täyttämään tavoitteitaan kohtuuhintaisille asunnoille. Kun rakennetaan vähän, lähes se kaikki valuu sijoittajien käsiin. Ja kysyntää kalliillekin luukuille löytyy, koska paremmasta ei ole tietoakaan.

Helsingissä on todennäköisesti liikaa yksityisiä vuokra-asuntoja. Kauppalehti ja tilastokeskus ovat havainneet asian: uusien vuokrasopimusten hintojen kehitys on laskevaa. Vuokramarkkinoilla hinnanmuutokset eivät ole erityisen nopeita. Vuokra tuskin koskaa laskee, ellei vaihda asuntoa. Vuokrien laskussa on tahmeutta, koska vuokranantajat saavat korottaa vuokria elintasoindeksiä nopeammin ja sitoa vuokralaiset pitkään vuokrasuhteeseen. Mitä meidän pitäisi tehdä? Rakentaa ARA-vuokra-asuntoja ja kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja lisää. Palnjo. Kun tarjonta kasvaa ja kysyntä laskee, hinnat alkavat todella painua alas, koska se pakottaa asuntosijoittajat kilpailemaan asukkaista matalammilla hinnoilla ja paremmilla ehdoilla.

Mä muuten itse asun vapaarahoitteisessa vuokra-asunnossa, jonka sopimukseen kuuluu automaattinen 2% vuosikorotus. Sain sen parin tunnin etsinnällä.  Otin sen, koska tarvitsin sen pikaisesti työtäni varten. Mielelläni käyttäisin vuokran verran rahaa lainan lyhtämiseen, mutta sillä summalla saisin asunnon vain Vantaalta.  

Kuva: CC BY 4.0, Vyhtinen Pekka, 23.11.2020, Helsinki, Hyväntoivonpuisto

Lainaa, leikkauksia vai veronkorotuksia?

CC BY 4.0, Atelier Apollo Wasastjerna Nils, Ajankohta: 1910, Helsinki, Snellmaninaukio. Snellmaninkatu

Helsingillä voisi kymmenen vuoden päästä olla 193 000 000 euroa enemmän tuloja ilman veronkorotuksia. Se kuitenkin vaatisi tahtoa nykyistä enemmän.

Lisää tuloja, ei veroja.

Helsingillä voisi vuonna 2030 olla 193 000 000 euroa enemmän tuloja käytettävissä. Ilman veronkorotuksia. Se kuitenkin vaatisi tahtoa nykyistä enemmän. Kuntien mahdollisuudet harjoittaa talouspolitiikkaa valtioon verrattuna ovat piskuiset. Eduskunta voi säätää tai kumota lakeja, luoda tai poistaa veroja, nostaa tai laskea veroprosentteja. Valtion talouspolitiikassa keksinnöt lentävät: verotetaan sitä, laillistetaan tätä ja poistetaan tuota. Helsingin kaupungilla taas epäkiitollinen tehtävä huonon vuoden lopussa on päättää, nostaako se kiinteistöveroa, kunnallisveroa vai leikkauksia budjetissaan. Vai ottaako se lainaa. Ja kun Helsingistä valuu valtiotasausten myötä jo nyt sellainen 320 miljoonaa euroa muille Suomen kunnille, mitään intohimoa kuntaveron korotuksiin ei löydy. Tulopuoleen Suomen kunnat voivat vaikuttaa lähinnä nostamalla kiinteistö- tai kunnallisveroa. Toinen kiusaa erityisesti kotinsa omistavia ja toinen työssäkäyviä.

Paitsi Helsinki.

Helsingin kaupunki on tehnyt linjauksen, että se ei pääsääntöisesti myy tonttejaan, vaan aikoo jatkossa keskittyä niiden vuokraukseen. Tontteja vuokrataan pitkäaikaisesti, ja ne muodostavat ennustettavan tulovirran vuokrauksen ajaksi. Kysyntää helsinkiläisille vuokratonteillekin on sen verran, että kaikki menevät kohtuullisessa ajassa. Rakennusliikkeille vuokratontit ovat varsin mieleisiä – pääomia ei sitoudu maan ostamiseen ennen tulovirtoja. Kaupungille vuokrauksen selkein ongelma on se, että tonttien kunnallistekniikan tekeminen maksaa enemmän kuin mitä tontista saa nopeita tuloja, ja investoinnit kunnallistekniikkaan pitää silloin maksaa nykyisillä tuloilla tai lainoilla.Hillitsemättömästi kasvaville kunnille tonttien myynti on ns. pakollinen paha, koska myyntituotoilla voidaan rakentaa niitä putkia, kouluja ja sähkölinjoja, joita pitääkin, että maa myy. Laajamittaisesti kunnan tonttimaan myynti ei ole varsinaisesti kestävää, koska maan määrä laskee, eikä se tuota senttiäkään tuloja kunnalle myynnin jälkeen. Varsinainen liiketoimi kunnalle silloin on uuden veronmaksajan saaminen, ei maan arvo. Helsinki ei kuitenkaan ole kehyskunta, eikä sen taloudenpidon tule toimiakaan niin. Helsingin kaupungin tase on erittäin vahva, ja kaupungin omavaraisuusaste on erinomainen. Helsinki on Suomen kunnista uniikissa asemassa siinä, että se pikemminkin investoi liian vähän kuin liian paljon. Tuottavia kohteita nimittäin löytyy. Raideinvestoinnit ja kunnallistekniikka nyt näin aluksi.

Tulevaisuutta rakentamassa

Helsingissä ei ole pula asemakaavoista. Vain kaavoissa olevaa kaupunkia löytyisi jo nyt sellaiselle sadalletuhannelle uudelle asukkaalle. Mutta tontit? Niitä ei vaan saada luovutettua tarpeeksi nopeaan. Ei gryndereilla, kaupungin omalle asuntotoimistolle, HOASille tai muillekaan firmoille, ketkä haluavaisivat kyllä rakentaa Helsinkiin asuntoja. Tontinluovutus on kaupungin kasvun pullonkaula. Ja siihen olisi ratkaisu. Investoinnit tonttien valmisteluun luovutuskelpoiseksi. Lainarahalla nykyistä laajemmin. Investoinnit kaivojen, voimalinjojen ja koulujen pykäämiseksi luovat työllisyyttä, ja melko nopeasti kasvattavat kaupungin kykyä luovuttaa tontteja, jolloin saadaan lisää rakennusprojekteja aloitetuksi, ja siten myös lisää asuntoja Helsinkiin asukkaille. Ne ovat kuitenkin melko rajallisia vaikutuksiltaan, ja uudisrakentaminen yksinään on oiva tapa heikentää liikennettä.

Raideinvestoinnit ovat kuntatekniikkainvestointien vastinpari. Helsingin väkiluvun kasvun pitäisi parantaa kaupunkia kaikille sen asukkaille, ei laskea. Jokainen uusi autoilija kuitenkin tuo painetta nykyiselle liikenneinfralle, ja siten heikentää nykyisten asukkaiden elinehtoja, mikä ei ihan hirveän kestävää ole ainakaan poliittisesti . Helsingissä on uskomaton määrä erilaisia raideliikenneinvestointeja pohdinnassa, ja uskomattoman vähän osaamista useiden samanaikaisten investointien vetämiseen. Joukkoliikennekäytävien varrelle voi kaavoittaa aiempaa tiheämmin, ja luovutettava kerrosala kasvaa. Raideliikenneinvestoinneilla on siksi kolmekin kaikille keskeistä arvoa meille: ne helpottavat kaupunkilaisten liikkumista, mahdollistavat tiheämmän kaupunkirakenteen ja nostavat maan arvoa.

Eli meno on vähän niin kuin kunnallistekniikassakin: suunnitelmia ja kaavoja löytyy, mutta tekemisen meininki ei nyt ihan vielä tule esille, varmaankin kun asioita ajatellaan autot vastaan raiteet -näkökulmasta, minkä mielestäni voisi jättää 2010-luvun identiteettipolitiikaksi. Hyvä raideinvestointi maksaa itsensä takaisin.

Jaksaako kaupunki kasvattaa tulostaan? Helsingin kaupunki on uniikissa asemassa Suomen kaupungeista sen vuoksi, että sillä on tase kunnossa, kasvava väestö ja vahva kaavavaranto. Se on ideaalissa asemassa investoida huomattavasti kunnallis- ja liikenneinfraan. Investoinneilla se kasvattaa kaupungin tuloja vuokratulojen muodossa vuosi vuodelta. Tällöin Helsingin kaupungin tuloslaskelmassa kunnallis- ja kiinteistöverojen rinnalle kolmanneksi tärkeäksi tulolähteeksi muodostuu maanvuokratulot, jotka eivät ole veroja, eivätkä sen vuoksi sisälly valtiontasausjärjestelmään. Uudet maavuokratulot tulevat muuten pitkälti asuntosijoittajien taskuista.

Helsingin kaupunki ennustaa saavansa noin 40 miljoonaa euroa enemmän maanvuokratuottoja vuonna 2023 kuin 2020, mikä on noin 20% kasvu nykyisestä 200 miljoonan euron tuotosta. Tämä tarkoittaa noin 4.6% vuositason kasvua kaupungin maanvuokratuloissa, mikä on reippaasti enemmän kuin mitä kaupungilla verotulot tai menot kasvavat vuosittain. Tai väkiluku on kasvanut. Tavoite on kirjattu talousarvioon 2021, ja tavoitetta pitäisi nostaa talousarvioon 2022.

Kaupunki voi lisätä maanvuokratuottoja kahdella tavalla: lisäämällä luovutettujen tonttien määrää ja arvoa. Pääasiallinen arvoa kasvattava tekijä, johon kaupunki voi tehokkaasti vaikuttaa, on liikenneinvestoinnit, jotka luovat pysyvää lisäarvoa maalle ja samalla mahdollistavat tiheämmän kaupungin. Jos kaupunki kasvattaisi vuosittain vuokraamansa maan arvoa ja määrää yhtäläisesti lisäämällä vuokrattavien tonttien määrää ja yhteyksiä liikenneinvestoinneilla siten että vuosikasvua olisi 7%, kaupungilla olisi kymmenen vuoden päästä vuosittain 193 miljoonaa euroa enemmän tuloja vuosittain. Sillä voisi nostaa hoitajien palkkoja, parantaa mielenterveyspalveluita, rakentaa pyöräteitä ja laskea oppilaiden ryhmäkokoja aika tuntuvasti.

Helsingin ei tarvitse rakentaa parempia palveluita veronkorotusten varaan. Ne voidaan rahoittaa rakentamalla parempaa kaupunkia. Veronkorotukset ovat perusteltavissa silloin kun ne ovat vähiten kivuliain tapa kasvattaa kaupungin tuloja. Nykyinen lääke ongelmiin kuitenkin maistunee miellyttävämmältä.Mutta pitäisi uskaltaa ottaa sitä investointilainaa. Kuten eräässäkin puolueessa sanotaan, pelättävää on syömävelassa, ei lainarahalla tehdyissä investoinneissa.

Helsinki on unohtanut opiskelijoiden asumisen

”Julkisen vallan tehtävänä on edistää jokaisen oikeutta asuntoon ja tukea asumisen omatoimista järjestämistä.” kuuluu perustuslain 19 §. Väitän että Helsinki on epäonnistunut tässä opiskelijoiden suhteen. Helsingissä ei ole riittävästi opiskelijoille suunnattua asumista, mikä asettaa opiskelijat heikkoon asemaan asuntomarkkinoilla.

Pienituloisissa helsinkiläisissä yliedustettuina on opiskelijat. Opiskelijat kärsivät useimmiten pienituloisuudesta sosiaalisista ryhmistä heti työttömien jälkeen. Kuvio toistuu asumistuen kohdalla. Opiskelijat saivat 2020 38% Helsingissä maksetuista asumistuista. Opiskelijat ovatkin suurin asumistukea saava sosiaalinen viiteryhmä Helsingissä. Kaupungin teettämän tutkimuksen perusteella opiskelijat käyttävät noin puolet nettotuloistaan asumiseen. 8% helsinkiläisistä opiskelijoista on ollut kodittomana opintojensa aikana, joskin kodittomuusjaksoista vain noin 20% on kestänyt yli kuusi kuukautta ja suurin osa on alle kaksi kuukautta pitkiä.

Opiskelija-asuntojen saatavuus Helsingissä on heikko.

Opiskelija-asuntojen suurimmat omistajatahot Helsingissä on HOAS, Hämäläinen osakunta, AYY ja Pohjalaiset osakunnat. Yhteensä niillä on n. 2750 yksiötä Helsingin rajojen sisällä. Kaksioita ja kolmioita on noin 2 350. Tarkan luvun laskeminen on vaikeaa, koska HOAS ja AYY eivät tarkasti erittele asuntojensa sijainteja ja koostumusta (soluasunnot/yksiöt/perheasunnot). HOAS on todennut, että puolet sen asunnoista on hyvillä sijainneilla Helsingin kantakaupungissa tai kampuksilla, ja puolet muualla. Luvut ovat huonoja suhteessa Helsingissä opiskelevien ihmisten määrään. Helsingin korkeakouluissa on 60 100 opiskelijaa, joista noin puolet sijoittuu 20-29 vuotiaiden ikäluokkaan, joka lienee opiskelija-asumisen tyypillisintä kohderyhmää matalan tulotasonsa/opintojen täysipäiväisyyden vuoksi. Parhaassakin skenaariossa, jossa jokaisessa yksiössä asuu yksi ja suuremmassa asunnossa kaksi opiskelijaa, voidaan laskea, että omia opiskelija-asuntoja riittää Helsingissä vain joka neljännelle opiskelijalle. Muut joutuvat tyytymään soluun tai vapaiden markkinoiden vuokra-asuntoon. Soluasuntopaikkoja HOASilla ja AYY:llä on Helsingissä noin 3 360. Asuinpaikka ei riitä puolille opiskelijoille. 63% opiskelijoista ajattelee, että opiskelija-asunto on jossain määrin vaikea saada.  

Onnistunut opiskelija-asuntopolitiikka on merkittävä kilpailuvaltti alueen korkeakouluille. Helsingin kanssa opiskelijoista kilpailevat muut suuret kaupunkiseudut Suomessa. Tampereella ja Turussa opiskelijoiden asuminen on järjestetty onnistuneemmin, ja niissä asuntojen saatavuus on Helsinkiä huomattavasti korkeampaa. TOAS omistaa 3 470 yksiötä Tampereella ja TYS 3 061 Turussa, vaikka kaupunkien opiskelijamäärät ovat noin puolet Helsingin määristä. Oman opiskelija-asunnon saa Tampereella 2,3 kertaa todennäköisemmin. Omassa luokassaan on Lappeenranta, missä yksiöitä ja suurempia asuntoja on yli puolelle 20-29 vuotiaista opiskelijoista. Laajamittainen opiskelija-asuminen laskee asumistukimenoja, laskee vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen kysyntää ja siten laskee vapaarahoitteisen vuokra- ja omistusasumisen hintatasoa.


Sosiaalista asuntotuotantoa

Sosiaalisen asuntotuotannon keskusteluissa perinteisesti korostuvat Helsingin kaupungin asunnot, ja niiden tyypillisiksi asukkaiksi mielletään matalapalkkaiset työntekijät, perheelliset ja työttömät. Kaupungin asunnot ovat yksi työkalu asumisen moninaisessa työkaluvarastossa, johon lukeutuu myös asumistuki, asumisoikeusasunnot sekä HITAS. Ne ovat hyvä asumismuoto pienituloisille helsinkiläisille, jotka etsivät vakaata asuntoa, mutta joidenka talous eivät mahdollista omistusasumista. Yleensä kirotaan kaupungin asuntojen heikkoa saatavuutta. Pitää paikkansa, että kaupungin asuntojen saatavuus on heikko. Niiden kiertoaika on yksi syy tähän: keskiverto HEKA:n asukas asuu kohteessa kahdeksan vuotta. Uudistuotanto on matalaa.   

Keskustelusta unohtuvat opiskelijat. Suurimpana pienituloisten joukkona Helsingissä myös opiskelijoiden asuminen on ongelma, joka täytyy ratkaista, jotta pienituloisten asuminen ei aiheuta huono-osaisuutta. Valtaosa HEKA:n asunnoista ei sijaitse erityisen hyvillä sijainneilla suhteessa Helsingin merkittäviin kampuksiin (Kaisaniemi, Myllypuro, Kumpula, Meilahti, Viikki, Etu-Töölö), eivätkä opiskelijat pääse niihin kiinni, koska HEKA:n asuntokanta painottuu suuriin asuntoihin, joihin etsitään ennemminkin perheitä kuin sinkkuja ja pariskuntia. HEKA:n asuntotuotannon kasvattaminen ei siis helpota ensisijaisesti opiskelijoiden asuntopulaa Helsingissä, eikä sitä voi pitää ensisijaisen toimivana ratkaisuna opiskelijoiden asumisen erityispiirteisiin nähden.

Opiskelijoiden asuntopulan ratkaistaan rakentamalla lisää opiskelija-asuntoja. Tällöin harvemman tarvitsee turvautua vapaiden vuokramarkkinoiden asuntotuotantoon. Uudistuotanto tulee kokonaisuudessaan suunnata yksiöihin ja suurempiin asuntoihin – HOAS esimerkiksi ei aio enää rakentaa soluasuntoja niiden matalan kysynnän vuoksi. MAL-sopimuksessa kasvatettiin Helsingin sosiaalisen vuokra-asuntotuotannon tavoitetta 30% uudisrakentamisesta. Tätä kasvanutta kapasiteettiä tulisi kanavoida HOASille, eikä vain ATT:n tuotantoon. Opiskelija-asunnon tulisi olla jokaisen korkeakouluopiskelijan saavutettavissa, jolloin asumismuoto olisi valinta eikä olosuhteiden sanelema. Helsingin opiskelija-asuntojen yksiöiden ja kaksioiden tarjonnan tulisi vastata suhteellisesti Tampereen ja Turun määriä. Helsingissä yksiöitä pitäisi tällöin olla 6 750 kappaletta ja suurempia asuntoja 3 600 kappaletta. Nykyiseen HOASin Helsingin asuntokantaan nähden se on noin 4 100 asunnon kasvu, joka voidaan saavuttaa vuosikymmenen loppuun mennessä Helsingin sosiaalisen asuntotuotannon tavoitteita kasvattamatta ja nykyisen kaavavarannon puitteissa.      

Tavoitetta helpottaa se, että opiskelijoiden määrä on suhteelliseen vakaa ja ennustettava, jolloin tavoite on selvä verrattuna yleiseen sosiaaliseen asuntotuotantoon, koska tulorajojen purun myötä halpaa asumista kaipaavia riittää aina. Yliopistotkaan eivät vaikuta halukkailta siirtämään kampuksia, vaikka pitkällä aikavälillä Metrolian lisäksi toinen kampus Itä-Helsingissä voisi helpottaa kohtaanko-ongelmaa. Asuntojen tulisi sijaita kantakaupungissa tai kampusten läheisyydessä (n. 1 km säteellä), ja alueen julkisen liikenteen tason tulisi olla vahva, koska opiskelijoista valtaosa ei omista autoa. Tämä ovat ratkaistavissa oleva haaste, jos siihen on poliittista tahtoa.  Kun tämä asia on ratkaistu, se tuskin nostaa päätään vuosikymmeniin, ja sosiaalinen asuntotuotanto voidaan suunnata HEKA:n varannon kasvattamiseen kokonaisuudessaan.  

Palaan aiheeseen lähitulevaisuudessa konkreettisilla ehdotuksilla siitä, miten tavoite saavutettaisiin.


Miksi mikään muuttuisi? Talousarvio 2021, ja kunnianhimottomat tavoitteet.

Helsingin kaupunkikehitystä pitäisi kiihdyttää. Jonkinlainen konsensus on siitä, että nykyinen kasvuvauhti on liian hidasta suhteessa väestökasvuun, ja että kasvun nopeuden tulisi kasvaa. Asuntotuotannon tavoitteeksi toivotaan monesta suunnasta ennemminkin 10 000 kuin kaupungin virallisesti tavoittelemaa 8 000, ja kunnianhimoisimmat kaupunginvaltuutetut asettavat mielissään tavoitteen jo varmaankin 12 000 tasolle.

Samaan aikaan virallistakaan tavoitetta ei ole saavutettu yhtenäkään vuotena edellisellä vuosikymmenellä. 2020 se alitettiin parilla kymmenellä prosentilla. Syiksi on arveltu mm. rakennusliikkeiden hitaita aloituksia, riittämätöntä kaavoitusta ja ongelmia tontinluovutuksissa. Jälkimmäisestä on vahvimmat näytöt: kaupunki ei saa nykyisillä investoinneillaan ja resursseillaan luovutettua riittävää määrää rakennettavia tontteja. Kun kaikki mitä tarjotaan menee ja rakennetaan ja kaavavarantoa on vuosiksi, pullonkaula tontinluovutuksissa kuristaa kaupungin kasvun tietylle tasolle. Katsokaa luvut kuvasta: kaupungin talousarvion ennustus seuraavalle kolmelle vuodelle on aika kylmää kyytiä. Asuntoja ei valmistune yli 7 000 ennen vuosikymmenen puoltaväliä

. Kaupungin haluttomuutta tehdä investointeja on usein kritisoitu, ja konsensus lienee, että kannattaviin hankkeisiin kannattaa halpaa rahaa laittaa. Erityistä tietoa tästä ei oheisista luvuista saa, ja minua kiinnostaisi nyt keskustelu ryhmässä toisesta reunaehdosta: halukuudesta kasvaa. Kuten luvuista näkee, harva asia kasvaa tulevien vuosien määränä. Kerrosalaa kaavoitetaan sama määrä, pyöräteitä tehdään se 15 kilometriä vuoteen, ja mitä tärkeimpänä, henkilöstön määrää ei kasvateta. Kaupungin kasvaessa vuosittain tavoitteiden pitäminen samassa kiinteässä luvussa laskee suoritteita per asukas. 7 000 asunnon kaavoittaminen 550 000 tuhannen ihmisen kaupungissa ja 700 000 ihmisen kaupungissa tarkoittaa eri asioita, ja ennusteiden perusteella kaupungin kasvun tahti hidastuu, ei nopeudu, suhteessa sen väkilukuun.

Eli lisää Helsinkiä samaa tahtia vuodesta toiseen. Maanvuokratulot kasvavatkin 30 miljoonaa euroa vuodessa. Kuinka iso osa niiden kasvusta sijoitetaan tuottavasti takaisin kaupungin kasvattamiseen? Nykylukujen valossa ei ihan valtava, vaan niillä paikkaillaan budjettia muilta osin.

Olen julkishallinnolla töissä. Ikuinen länkytys byrokratian leikkausvarasta ja henkilömäärän löysyydestä on roskaa. Jos julkishallinnolta halutaan lisää tuloksia, henkilöstöresursseja tulee kasvattaa. Digitalisaatio ja tehostus kasvattavat tuottavuutta hitaan varmasti. Helsinki tarvitsee kasvua nopeasti. Minulle herää budjetin perusteella kysymys siitä, kahlitsemmeko kaupungin kehitystä vaatimalla tasaista, eikä nopeutuvaa kasvua. Miksei toimialan henkilöstöä lisätä, jos toimiala ei saavuta tavoitettua tulosta? Miksi maan tärkein kaupunki ei kehitä institutionaalisia valmiuksiaan tehdä maailman parasta kaupunkia, vaan tavoittelee kunnianhimotonta tasaisuutta, säästöjä henkilöstöstä ja investoinneista kitsastelua?

Nykyinen kaupunginvaltuusto leikkasi ensimmäisen vuotensa aikana 2017 Helsingin kuntaveroprosentin suurista kaupungista maan matalimmaksi. Samana vuonna kaupunkiin muutti lähes ennätysmäärä ihmisiä. 2018 Kokoomus esitti tämän madaltamista edelleen. Kiinteistövero on maan pienin. Verokilpailua, jossa kaupunki kilpaili lähinnä itseään vastaan. Palveluiden laadun ei pitäisi kuulemma laskea. Eivät ne myöskään kasva, tai ole kasvaneet. Ne näivettyvät. Kulttuuri- ja urheilun panostukset per kaupunkilainen laskevat, samoin keskiasteen koulutuksen panostukset. Samanaikaisesti kaupunki rajoittaa itseltään kasvua ja tuottavia investointeja, ja vetoaa kaikessa kireään taloustilanteeseen, ikään kuin tilanne ei olisi itseaiheutettu.Miten saamme kaupungin kasvamaan, kun nykyinen politiikka rajoittaa kaupungin kasvun nopeutumista kitsaudellaan?

Helsingin asuntojen hinnat 2000 – 2020

Helsinki 2000 – 2020 – Kuka voitti?

Helsingin kaupungin asuntomarkkinoiden yleiset trendit edellisen kahden vuosikymmenen ajalta ovat jossain määrin iskostuneet kollektiiviseen muistiimme, mutta niistä ei ole juuri puhuttu tilastollisten aineistojen valossa. Haluan eritellä miten ei kaupunginosin hinnat ovat Helsingissä kehittyneet 2000-luvulla ja mitä kaupunkipoliittisia oppeja siitä voi tehdä.  Aineistossa on paljon kuvia tilastoista ja tekstiä on paljon. Käytän postinumeroalueittaista aineistoa, missä on haasteensa – osa postinumeroista on muuttanut, ja osaa nykyisistä ei ole ollut olemassa. Aineistosta on tämän vuoksi rajattu uudisrakennuskohteet, kuten Aurinkolahti, Jätkäsaari ja Kalasatama.

Helsingin asuntojen hinnat tuplaantuivat kahdessakymmenessä vuodessa.

Jos katsomme Helsingissä tehtyjen asuntokauppojen nimellisiä hintoja, vuonna 2000 keskiverto neliö Helsingissä maksoi 2 103 euroa. Vuoden 2019 lopussa luku oli 4 150 euroa. Nousua oli 97%, mikä vuositasolla tarkoittaisi 3.6% tasaista hinnannousua. Keskimääräinen palkkatulo on samalla aikavälillä Helsingissä noussut 18% per asuntokunta 34 429 eurosta 40 825 euroon. Asuntokuntien keskikoko on laskenut hieman, 1,92 hengestä 1,86 henkeen, jolloin palkkatulo per henkilö on noussut hieman enemmän, noin 22%.  Varallisuudesta ei ole yhtä hyviä tilastoja kuin tuloista, mutta 1998 – 2016 keskiverron PK-seudulla asuvan kotitalouden nettovarallisuus kasvoi 98% 142 295 eurosta 283 104 euroon. Mediaanitalouden varallisuus kasvoi 34% 67 591 eurosta 91 437 euroon. Voidaan sanoa, että asuntojen hinta ei ole seurannut tulojen kehitystä edelliset 20 vuotta. Tämä lienee odotettavaa, koska kaudella korkotaso on laskenut ja lainanoton sääntelyä on helpotettu, jolloin lainakanta voi laajentua tulopohjaa nopeammin. Tämä on suuntautunut pitkälti asuntomarkkinoille.

Helsingin asuinalueiden hintakehitys jakautuu kolmeen kastiin.

Helsingin alueiden välinen hintakehitys on edellisen 20 vuoden aikana vaihdellut dramaattisesti. Keskineliöhintojen muutos vaihtelee 56% ja 220% prosentin välillä, mikä on käytännössä nelinkertainen muutos. Yhdelläkään alueella hintataso ei ole laskenut, jolloin voidaan puhua.  Aineistosta voi poimia kolme suhteellisen selvää luokkaa: vahvasti, normaalisti ja heikosti arvoa kasvattavat alueet. Suurin osa asuinalueista (n. 2/3) on kasvanut arvoa kaupungin keskiarvoa (97%) enemmän. Meillä on siis keskiarvoon verrattuna enemmän voittajia kuin häviäjiä. Vahvasti arvoa kehittäneillä alueilla hinnat ovat nousseet 130% – 220%. Keskikastin alueilla hinnat ovat noussee 90% – 128%. Hitaimmin arvoaan nostaneilla alueilla nousua on ollut 59% – 89%. Vuosikasvuna 59% kokonaiskasvu tarkoittaa 2,47% vuosikasvua, ja 220% 6,43%. Pienetkin erot kertautuvat siis 20 vuodessa.

Kaupungin suurpiirien välillä on suuria eroja

Kaupungin suurpiireistä selkein voittaja on keskinen suurpiiri, jonka postinumeroalueista vain yhdellä (Koskela) asuntojen hinnat ei noussut yli 150%. Suurpiirin sydämen muodostaa ns. suur-Kallio (Sörnäinen, Vallila, Itä-Pasila, Kallio, Hermanni, Sörnäinen), jossa asuntojen hinnat ovat nousseet 170% edellisen 20 vuoden aikana. Selkeitä trendejä on myös havaittavissa Pohjois- ja Koillis-Helsingin muodostamasta kaupungista, missä kasvu on ollut hidasta. Suurimmalla osalla alueista kasvu alittaa kaupungin keskiarvon, eikä alueella yhdenkään alueen kasvu ole ylittänyt 115%. Kehä ykkösen pohjoispuolella ei vaikuta hintojen puolesta olevan yhtään vuosituhannen alussa aliarvostettua aluetta.

Itä-Helsingin kehitys on pitkälti vastannut Pohjois- ja Koillis-Helsinkiä, eli laahannut kaupungin keskiarvoa jäljessä.  Paljon keskustelua herättäneet Myllypuron (92%) ja Etelä-Vuosaaren (112%) keskiluokkaistumiset eivät näy erityisen korkeina arvonnousuina. Kaakkois-Helsingissä Herttoniemen alueen hintakehitys on ollut erityisen suotuisaa (179%), ja Kulosaari (132%) ja Roihuvuori (117%) ovat ylempää keskikastia. Laajasalo (91%) ja Tammisalo (71%) ovat kehittynyt hitaammin.

Etelä-Helsinki on arvonnousultaan eriytynyt hyviin ja parhaisiin, ja se on myös kokonaisarvoltaan korkein. Yhdenkään alueen hintataso ei ole noussut kaupungin keskiarvoa vähempää. Katajannokka, Kaivopuisto ja Vattuniemi ovat vähiten arvoa nosteita, mutta kaikilla niistäkin arvo on noussut yli 130%. Ruoholahti (179%) on kovin yksittäinen voittaja alueella.

Voittajat

Kaupungin viisi suurinta kasvattajaa tulevat itselleni hieman yllätyksenä. Ne ovat Pikku-Huopalahti (227%), Länsi-Pasila (210%), Toukola (187%), Sörnäinen (184%) ja Etu-Vallila (183%). Pikku-Huopalahden vuoden 2000 neliöhinta on ollut huomattavan matala, ja saattaa edustaa tilastollista poikkeusta, jos alueella on vaikka vuonna 2000 myyty erityisen paljon HITAS-asuntoja. Muuten sen hinnannousu selittynee uudisrakentamisella, kuten myös Etu-Vallilassa ja Toukolassa. Huopalahden ympäristöön on syntynyt runsaasti korkeapalkkaisia terveysalan työpaikkoja, sekä jonkin verran toimistorakentamista (mm. Kojamon ja Keskon suuret konttorit), mikä vetänee puoleensa hyvin toimeentulevia asukkaita ja on omiaan nostamaan hintoja. Vallilan hinnannousu selittynee samoin syin: alueella on syntynyt yli viisituhatta finanssialan työpaikkaa, ja alueella sijaitseva Pasilan konepajalle rakennetut uudet asunnot ovat pitkälti vapaarahoitteisia. Toukolassa, eli Arabianrannassa, rakennettu huomattava määrä merellisiä asuntoja kantakaupungin rajalle. Vaikka alueella ei ole erityisen merkittäviä työpaikkakeskittymiä Fiskarsin pääkonttorin ja ruotsinkielisen AMK Arkadian lisäksi, uudisrakentamista vanhalle teollisuusalueelle voidaan pitää suhteellisen varmana tapana nostaa alueen arvoa.

Sörnäisiin ja Länsi-Pasilaan uudisrakentaminen on ollut vähäisempää, ja näiden osalta hinnannousua voinee nähdä jonkinlaisena aliarvostus -ilmiönä, jossa olemassaoloa kaupunginosa kokee uuden renessanssin ilman suurtakaan ulkoista tönäisyä. Kallion siistiytyminen on laajalti keskusteltu tematiikka, mutta mielenkiintoista tietysti on, että hinnannousu on ollut korkeampaa Sörnäisissä (184%) kuin Kalliossa ja Hakaniemessä (169%). Mutuilen, että nykyisin Sörnäisten Kurvin ympäristöä pidetään nuhjuisempana ja vaarallisempana kuin vaikka Karhupuiston ympäristöä.  Toisaalta, Kalasataman läheisyys voinee hehkua varsinkin Sörnäisten rantatiellä oleviin asuntoihin.

Länsi-Pasilan ja Itä-Pasilan hinnat ovat räjähtäneet. Liittyykö tämä pelkästään Pasilan keskuksen kehitykseen, vaiko laajempaan alueelle ominaisten arkkitehtonisten valintojen arvostuksen nousuun on minulle hieman epäselvää. Itä-Pasilaa pidettiin pitkään Helsingin rumimpana osana, mutta uskon, että alueen brutalismille on herätty lähivuosina, ja alueen hyvät liikenneyhteydet, työpaikkaomavaraisuus ja korkea rakentaminen vetoavat moniin. Kaupungin laajentuessa on myös selvää, että Itä- ja Länsi-Pasila kietoutuvat osiinsa kantakaupunkia tehokkaammin, ja alkavat muodostua osaksi niitä, eikä vain omaksi jutukseen.

Täysin omassa luokassaan on Etelä-Helsinki. Alue oli aina kallis, ja nyt se on entistä kalliimpi. Häviäjiä ei alueelta löydä. Lauttasaarta voi pitää suhteellisen suurena voittajana, koska se on noussut keskituloisesta alueesta kaupungin kalleimpaan kolmannekseen. Muuten Etelä-Helsinki vaikutta pitkälti säilyttävän hyvän positionsa, ja varsinainen nousu tapahtuu Keskisessä ja Kaakkoisessa kaupungissa.

Roihuvuoren nousu on yllättävän vaisua. Pitää paikkansa, että Herttoniemen kehitys on suotuisaa, ja Roihuvuori onkin yksi harvoja alueita, joka on noussut alimmasta kolmanneksi keskimmäiseen kolmannekseen hintaluokassa kaupungissa, mutta puhtaasti prosentteina sen hinnannousu on keskitasoa. Myllypuroon pätee sama. Tilastoaineiston pituuden vuoksi lienee selvää, että se korostaa eniten alueita, jotka ovat alkaneet nostaa hintoja jo ennen vuotta 2010, kun taas Roihuvuoren ja Myllypuron renenassi on nähty vasta suhteellisen vastikään verrattuna saman ilmiön Haagaan, Herttoniemeen ja Lauttasaareen.

Häviäjät

Häviäjissä on ne perinteiset, ja pari yllätystä. Koskela (56%), Mellunkylä (61%), Kontula (63%), Jakomäki (64%) ja Tammisalo (71%) ovat viisi vähiten arvoaan nostaneita alueita. Aloitetaan perinteisestä kolmikosta. Kontula ja Jakomäki ovat suomalaisille synonyymejä epäonnistuneilla lähiöille, ja varsinkin Jakomäki on saanut kokoonsa nähden kohtuuttoman paljon huomiota. Jos kysytään Suomen ongelma-alueita, vastaukset yleensä vaihtelevat Kontulan, Varissuon ja Hervannan välillä. Vaikka Kontula ja Jakomäki ovat melko lähellä toisiaan, pitäisin niiden keskeisiä ominaisuuksia yllättävän erilaisina. Jakomäki on autovaltainen kaupunginosa, jossa paikalliset palvelut ovat keskinkertaiset. Sieltä puuttuu esimerkiksi toisen asteen koulut. Jakomäkeläiset tukeutuvat vahvasti lähialueisiin työssäkäynnin suhteen, ja ymmärtääkseni alueella oli erityinen suhde Vantaahan, joka järjesti alueelle joukkoliikennettä 2000-luvun puoliväliin saakka. Kontula taas on rakentunut Metron varteen, omaa kattavan oman palvelutarjonnan ja metron ja 560-runkolinjan myötä tarjoaa työssäkäyntimahdollisuuksia melko kattavasti Helsingissä. Kontula vastaa monen Helsinkiläisen ideaaleja hyvästä asuinalueesta, jossa on hyvät lähipalvelut, liikenneyhteydet, luontoa, omaa rauhaa, tiivis keskusta ja harvemmin asutut reunat. Ja silti sitä pidetään turvattomana ja nuhjuisena alueena.

Viittä aluetta yhdistää uudisrakentamisen puute. Millekään näistä ei ole erityisesti rakennettu uusia kohteita 2000-luvulla. Jakomäen alueen kylkeen on kasvanut Alppikylä, josta ei ole hinnannousua säteillyt Lahdenväylän yli. Kontulaa tosin rakennettiin Kurkimäki 90-luvulla, joka ei ole koskaan saanut erityistä arvoa kaupunginosana.

Koskela on outo tapaus, ja lienee jonkinlainen poikkeus. Alueena se on hyvin keskittynyt – noin 70% sen väestöstä asuu 0.125 km2 kerrostaloalueella. Koskelassa yhdistyy olemattomat lähipalvelut, huonot liikenneyhteydet, suuri määrä sosiaalista asumista (niin opiskelija- kuin kaupungin) sekä maine nuhjuisena ja hieman turvattomana alueena. En usko, että Koskela on mitenkään erityinen tapaus, mutta se on Jakomäkeä ja Kontulaa huomattavasti tuntemattomampi asuinalue. 

Tammisalon tie on kertova. Luen alueen ns. vuorineuvoslähiöksi, jolla tarkoitan Helsingin rannoilla sijaitsevia pientaloalueita, joille yhteistä on meri, palveluiden täydellinen puute, autovaltaisuus ja suuret asunnot. Kuusisaari, Laajasalo, Tammisalo, Jollas, Marjaniemi ja Kulosaari edustavat trendiä. 2000-luvun alussa nämä alueet lukeutuivat kaupungin kalleimpiin alueisiin niin neliö- kuin kokonaishinnoiltaan. Uudisrakentamista alueilla on vähän. Vaikuttaisi siltä, että alueiden kysyntä ei ole erityisesti noussut, eikä kivitalo Jollaksesta ole entinen statussymboli. Vähiten hinnat ovat nousseet asuinaluetyypin puhtaimmissa edustajissa, Tammisalossa, Jollaksessa (84%) ja Kuusisaari-Lehtisaaressa (84%). Kulosaaressa, jossa palvelutaso on kohtuullinen, ja julkinen liikenne jopa hyvää metron myötä, kehitys on ollut suotuisinta (134%).

Kolmas suhteellinen häviäjäryhmä on Pohjois-Helsingin pientaloalueet. Tapaninvainio (85%), Paloheinä (80%), Puistola (82%), Torpparinmäki (84%) ja Pakilat (Itä 71%, Länsi 89%) ovat kaupungin keskiarvoa matalampia kasvajia. Alueiden julkiset liikenneyhteydet ovat heikot, mutta palvelutasoa voi pitää hieman aiempaa ryhmää korkeampana, joskin kaupalliset palvelut ovat samalla tasolla. Pientaloasumiseen vaikuttaa into yleisesti laskeneen, mikä antaisi osviittaa, että väljyydestä ei makseta samalla tavalla kuin ennen, eikä kiinnostus omaan pihaan ole niin kova kuin korkeaan kivitaloon.

Tässä on nyt jo sellainen 1400 sanaa, ja seitsemän kuvaa. Palailen aiheeseen toisenkin postauksen kanssa jossa erittelen näkemyksiäni näiden lukujen implikaatioista tulevaisuuden kannalta.

https://www.hel.fi/hel2/tietokeskus/julkaisut/pdf/06_07_03_vihavainen_vj23.pdf
https://pxnet2.stat.fi/PXWeb/pxweb/fi/StatFin/StatFin__tul__tjt/
https://www.hel.fi/hel2/tietokeskus/julkaisut/pdf/20_08_25_Tilastoja_9_Marttinen.pdf