Helsingin asuntojen hinnat 2000 – 2020

Helsinki 2000 – 2020 – Kuka voitti?

Helsingin kaupungin asuntomarkkinoiden yleiset trendit edellisen kahden vuosikymmenen ajalta ovat jossain määrin iskostuneet kollektiiviseen muistiimme, mutta niistä ei ole juuri puhuttu tilastollisten aineistojen valossa. Haluan eritellä miten ei kaupunginosin hinnat ovat Helsingissä kehittyneet 2000-luvulla ja mitä kaupunkipoliittisia oppeja siitä voi tehdä.  Aineistossa on paljon kuvia tilastoista ja tekstiä on paljon. Käytän postinumeroalueittaista aineistoa, missä on haasteensa – osa postinumeroista on muuttanut, ja osaa nykyisistä ei ole ollut olemassa. Aineistosta on tämän vuoksi rajattu uudisrakennuskohteet, kuten Aurinkolahti, Jätkäsaari ja Kalasatama.

Helsingin asuntojen hinnat tuplaantuivat kahdessakymmenessä vuodessa.

Jos katsomme Helsingissä tehtyjen asuntokauppojen nimellisiä hintoja, vuonna 2000 keskiverto neliö Helsingissä maksoi 2 103 euroa. Vuoden 2019 lopussa luku oli 4 150 euroa. Nousua oli 97%, mikä vuositasolla tarkoittaisi 3.6% tasaista hinnannousua. Keskimääräinen palkkatulo on samalla aikavälillä Helsingissä noussut 18% per asuntokunta 34 429 eurosta 40 825 euroon. Asuntokuntien keskikoko on laskenut hieman, 1,92 hengestä 1,86 henkeen, jolloin palkkatulo per henkilö on noussut hieman enemmän, noin 22%.  Varallisuudesta ei ole yhtä hyviä tilastoja kuin tuloista, mutta 1998 – 2016 keskiverron PK-seudulla asuvan kotitalouden nettovarallisuus kasvoi 98% 142 295 eurosta 283 104 euroon. Mediaanitalouden varallisuus kasvoi 34% 67 591 eurosta 91 437 euroon. Voidaan sanoa, että asuntojen hinta ei ole seurannut tulojen kehitystä edelliset 20 vuotta. Tämä lienee odotettavaa, koska kaudella korkotaso on laskenut ja lainanoton sääntelyä on helpotettu, jolloin lainakanta voi laajentua tulopohjaa nopeammin. Tämä on suuntautunut pitkälti asuntomarkkinoille.

Helsingin asuinalueiden hintakehitys jakautuu kolmeen kastiin.

Helsingin alueiden välinen hintakehitys on edellisen 20 vuoden aikana vaihdellut dramaattisesti. Keskineliöhintojen muutos vaihtelee 56% ja 220% prosentin välillä, mikä on käytännössä nelinkertainen muutos. Yhdelläkään alueella hintataso ei ole laskenut, jolloin voidaan puhua.  Aineistosta voi poimia kolme suhteellisen selvää luokkaa: vahvasti, normaalisti ja heikosti arvoa kasvattavat alueet. Suurin osa asuinalueista (n. 2/3) on kasvanut arvoa kaupungin keskiarvoa (97%) enemmän. Meillä on siis keskiarvoon verrattuna enemmän voittajia kuin häviäjiä. Vahvasti arvoa kehittäneillä alueilla hinnat ovat nousseet 130% – 220%. Keskikastin alueilla hinnat ovat noussee 90% – 128%. Hitaimmin arvoaan nostaneilla alueilla nousua on ollut 59% – 89%. Vuosikasvuna 59% kokonaiskasvu tarkoittaa 2,47% vuosikasvua, ja 220% 6,43%. Pienetkin erot kertautuvat siis 20 vuodessa.

Kaupungin suurpiirien välillä on suuria eroja

Kaupungin suurpiireistä selkein voittaja on keskinen suurpiiri, jonka postinumeroalueista vain yhdellä (Koskela) asuntojen hinnat ei noussut yli 150%. Suurpiirin sydämen muodostaa ns. suur-Kallio (Sörnäinen, Vallila, Itä-Pasila, Kallio, Hermanni, Sörnäinen), jossa asuntojen hinnat ovat nousseet 170% edellisen 20 vuoden aikana. Selkeitä trendejä on myös havaittavissa Pohjois- ja Koillis-Helsingin muodostamasta kaupungista, missä kasvu on ollut hidasta. Suurimmalla osalla alueista kasvu alittaa kaupungin keskiarvon, eikä alueella yhdenkään alueen kasvu ole ylittänyt 115%. Kehä ykkösen pohjoispuolella ei vaikuta hintojen puolesta olevan yhtään vuosituhannen alussa aliarvostettua aluetta.

Itä-Helsingin kehitys on pitkälti vastannut Pohjois- ja Koillis-Helsinkiä, eli laahannut kaupungin keskiarvoa jäljessä.  Paljon keskustelua herättäneet Myllypuron (92%) ja Etelä-Vuosaaren (112%) keskiluokkaistumiset eivät näy erityisen korkeina arvonnousuina. Kaakkois-Helsingissä Herttoniemen alueen hintakehitys on ollut erityisen suotuisaa (179%), ja Kulosaari (132%) ja Roihuvuori (117%) ovat ylempää keskikastia. Laajasalo (91%) ja Tammisalo (71%) ovat kehittynyt hitaammin.

Etelä-Helsinki on arvonnousultaan eriytynyt hyviin ja parhaisiin, ja se on myös kokonaisarvoltaan korkein. Yhdenkään alueen hintataso ei ole noussut kaupungin keskiarvoa vähempää. Katajannokka, Kaivopuisto ja Vattuniemi ovat vähiten arvoa nosteita, mutta kaikilla niistäkin arvo on noussut yli 130%. Ruoholahti (179%) on kovin yksittäinen voittaja alueella.

Voittajat

Kaupungin viisi suurinta kasvattajaa tulevat itselleni hieman yllätyksenä. Ne ovat Pikku-Huopalahti (227%), Länsi-Pasila (210%), Toukola (187%), Sörnäinen (184%) ja Etu-Vallila (183%). Pikku-Huopalahden vuoden 2000 neliöhinta on ollut huomattavan matala, ja saattaa edustaa tilastollista poikkeusta, jos alueella on vaikka vuonna 2000 myyty erityisen paljon HITAS-asuntoja. Muuten sen hinnannousu selittynee uudisrakentamisella, kuten myös Etu-Vallilassa ja Toukolassa. Huopalahden ympäristöön on syntynyt runsaasti korkeapalkkaisia terveysalan työpaikkoja, sekä jonkin verran toimistorakentamista (mm. Kojamon ja Keskon suuret konttorit), mikä vetänee puoleensa hyvin toimeentulevia asukkaita ja on omiaan nostamaan hintoja. Vallilan hinnannousu selittynee samoin syin: alueella on syntynyt yli viisituhatta finanssialan työpaikkaa, ja alueella sijaitseva Pasilan konepajalle rakennetut uudet asunnot ovat pitkälti vapaarahoitteisia. Toukolassa, eli Arabianrannassa, rakennettu huomattava määrä merellisiä asuntoja kantakaupungin rajalle. Vaikka alueella ei ole erityisen merkittäviä työpaikkakeskittymiä Fiskarsin pääkonttorin ja ruotsinkielisen AMK Arkadian lisäksi, uudisrakentamista vanhalle teollisuusalueelle voidaan pitää suhteellisen varmana tapana nostaa alueen arvoa.

Sörnäisiin ja Länsi-Pasilaan uudisrakentaminen on ollut vähäisempää, ja näiden osalta hinnannousua voinee nähdä jonkinlaisena aliarvostus -ilmiönä, jossa olemassaoloa kaupunginosa kokee uuden renessanssin ilman suurtakaan ulkoista tönäisyä. Kallion siistiytyminen on laajalti keskusteltu tematiikka, mutta mielenkiintoista tietysti on, että hinnannousu on ollut korkeampaa Sörnäisissä (184%) kuin Kalliossa ja Hakaniemessä (169%). Mutuilen, että nykyisin Sörnäisten Kurvin ympäristöä pidetään nuhjuisempana ja vaarallisempana kuin vaikka Karhupuiston ympäristöä.  Toisaalta, Kalasataman läheisyys voinee hehkua varsinkin Sörnäisten rantatiellä oleviin asuntoihin.

Länsi-Pasilan ja Itä-Pasilan hinnat ovat räjähtäneet. Liittyykö tämä pelkästään Pasilan keskuksen kehitykseen, vaiko laajempaan alueelle ominaisten arkkitehtonisten valintojen arvostuksen nousuun on minulle hieman epäselvää. Itä-Pasilaa pidettiin pitkään Helsingin rumimpana osana, mutta uskon, että alueen brutalismille on herätty lähivuosina, ja alueen hyvät liikenneyhteydet, työpaikkaomavaraisuus ja korkea rakentaminen vetoavat moniin. Kaupungin laajentuessa on myös selvää, että Itä- ja Länsi-Pasila kietoutuvat osiinsa kantakaupunkia tehokkaammin, ja alkavat muodostua osaksi niitä, eikä vain omaksi jutukseen.

Täysin omassa luokassaan on Etelä-Helsinki. Alue oli aina kallis, ja nyt se on entistä kalliimpi. Häviäjiä ei alueelta löydä. Lauttasaarta voi pitää suhteellisen suurena voittajana, koska se on noussut keskituloisesta alueesta kaupungin kalleimpaan kolmannekseen. Muuten Etelä-Helsinki vaikutta pitkälti säilyttävän hyvän positionsa, ja varsinainen nousu tapahtuu Keskisessä ja Kaakkoisessa kaupungissa.

Roihuvuoren nousu on yllättävän vaisua. Pitää paikkansa, että Herttoniemen kehitys on suotuisaa, ja Roihuvuori onkin yksi harvoja alueita, joka on noussut alimmasta kolmanneksi keskimmäiseen kolmannekseen hintaluokassa kaupungissa, mutta puhtaasti prosentteina sen hinnannousu on keskitasoa. Myllypuroon pätee sama. Tilastoaineiston pituuden vuoksi lienee selvää, että se korostaa eniten alueita, jotka ovat alkaneet nostaa hintoja jo ennen vuotta 2010, kun taas Roihuvuoren ja Myllypuron renenassi on nähty vasta suhteellisen vastikään verrattuna saman ilmiön Haagaan, Herttoniemeen ja Lauttasaareen.

Häviäjät

Häviäjissä on ne perinteiset, ja pari yllätystä. Koskela (56%), Mellunkylä (61%), Kontula (63%), Jakomäki (64%) ja Tammisalo (71%) ovat viisi vähiten arvoaan nostaneita alueita. Aloitetaan perinteisestä kolmikosta. Kontula ja Jakomäki ovat suomalaisille synonyymejä epäonnistuneilla lähiöille, ja varsinkin Jakomäki on saanut kokoonsa nähden kohtuuttoman paljon huomiota. Jos kysytään Suomen ongelma-alueita, vastaukset yleensä vaihtelevat Kontulan, Varissuon ja Hervannan välillä. Vaikka Kontula ja Jakomäki ovat melko lähellä toisiaan, pitäisin niiden keskeisiä ominaisuuksia yllättävän erilaisina. Jakomäki on autovaltainen kaupunginosa, jossa paikalliset palvelut ovat keskinkertaiset. Sieltä puuttuu esimerkiksi toisen asteen koulut. Jakomäkeläiset tukeutuvat vahvasti lähialueisiin työssäkäynnin suhteen, ja ymmärtääkseni alueella oli erityinen suhde Vantaahan, joka järjesti alueelle joukkoliikennettä 2000-luvun puoliväliin saakka. Kontula taas on rakentunut Metron varteen, omaa kattavan oman palvelutarjonnan ja metron ja 560-runkolinjan myötä tarjoaa työssäkäyntimahdollisuuksia melko kattavasti Helsingissä. Kontula vastaa monen Helsinkiläisen ideaaleja hyvästä asuinalueesta, jossa on hyvät lähipalvelut, liikenneyhteydet, luontoa, omaa rauhaa, tiivis keskusta ja harvemmin asutut reunat. Ja silti sitä pidetään turvattomana ja nuhjuisena alueena.

Viittä aluetta yhdistää uudisrakentamisen puute. Millekään näistä ei ole erityisesti rakennettu uusia kohteita 2000-luvulla. Jakomäen alueen kylkeen on kasvanut Alppikylä, josta ei ole hinnannousua säteillyt Lahdenväylän yli. Kontulaa tosin rakennettiin Kurkimäki 90-luvulla, joka ei ole koskaan saanut erityistä arvoa kaupunginosana.

Koskela on outo tapaus, ja lienee jonkinlainen poikkeus. Alueena se on hyvin keskittynyt – noin 70% sen väestöstä asuu 0.125 km2 kerrostaloalueella. Koskelassa yhdistyy olemattomat lähipalvelut, huonot liikenneyhteydet, suuri määrä sosiaalista asumista (niin opiskelija- kuin kaupungin) sekä maine nuhjuisena ja hieman turvattomana alueena. En usko, että Koskela on mitenkään erityinen tapaus, mutta se on Jakomäkeä ja Kontulaa huomattavasti tuntemattomampi asuinalue. 

Tammisalon tie on kertova. Luen alueen ns. vuorineuvoslähiöksi, jolla tarkoitan Helsingin rannoilla sijaitsevia pientaloalueita, joille yhteistä on meri, palveluiden täydellinen puute, autovaltaisuus ja suuret asunnot. Kuusisaari, Laajasalo, Tammisalo, Jollas, Marjaniemi ja Kulosaari edustavat trendiä. 2000-luvun alussa nämä alueet lukeutuivat kaupungin kalleimpiin alueisiin niin neliö- kuin kokonaishinnoiltaan. Uudisrakentamista alueilla on vähän. Vaikuttaisi siltä, että alueiden kysyntä ei ole erityisesti noussut, eikä kivitalo Jollaksesta ole entinen statussymboli. Vähiten hinnat ovat nousseet asuinaluetyypin puhtaimmissa edustajissa, Tammisalossa, Jollaksessa (84%) ja Kuusisaari-Lehtisaaressa (84%). Kulosaaressa, jossa palvelutaso on kohtuullinen, ja julkinen liikenne jopa hyvää metron myötä, kehitys on ollut suotuisinta (134%).

Kolmas suhteellinen häviäjäryhmä on Pohjois-Helsingin pientaloalueet. Tapaninvainio (85%), Paloheinä (80%), Puistola (82%), Torpparinmäki (84%) ja Pakilat (Itä 71%, Länsi 89%) ovat kaupungin keskiarvoa matalampia kasvajia. Alueiden julkiset liikenneyhteydet ovat heikot, mutta palvelutasoa voi pitää hieman aiempaa ryhmää korkeampana, joskin kaupalliset palvelut ovat samalla tasolla. Pientaloasumiseen vaikuttaa into yleisesti laskeneen, mikä antaisi osviittaa, että väljyydestä ei makseta samalla tavalla kuin ennen, eikä kiinnostus omaan pihaan ole niin kova kuin korkeaan kivitaloon.

Tässä on nyt jo sellainen 1400 sanaa, ja seitsemän kuvaa. Palailen aiheeseen toisenkin postauksen kanssa jossa erittelen näkemyksiäni näiden lukujen implikaatioista tulevaisuuden kannalta.

https://www.hel.fi/hel2/tietokeskus/julkaisut/pdf/06_07_03_vihavainen_vj23.pdf
https://pxnet2.stat.fi/PXWeb/pxweb/fi/StatFin/StatFin__tul__tjt/
https://www.hel.fi/hel2/tietokeskus/julkaisut/pdf/20_08_25_Tilastoja_9_Marttinen.pdf

Helsingin asuntojen hinnat 2000 – 2020

Helsinki 2000 – 2020 – Kuka voitti?

Helsingin kaupungin asuntomarkkinoiden yleiset trendit edellisen kahden vuosikymmenen ajalta ovat jossain määrin iskostuneet kollektiiviseen muistiimme, mutta niistä ei ole juuri puhuttu tilastollisten aineistojen valossa. Haluan eritellä miten ei kaupunginosin hinnat ovat Helsingissä kehittyneet 2000-luvulla ja mitä kaupunkipoliittisia oppeja siitä voi tehdä.  Aineistossa on paljon kuvia tilastoista ja tekstiä on paljon. Käytän postinumeroalueittaista aineistoa, missä on haasteensa – osa postinumeroista on muuttanut, ja osaa nykyisistä ei ole ollut olemassa. Aineistosta on tämän vuoksi rajattu uudisrakennuskohteet, kuten Aurinkolahti, Jätkäsaari ja Kalasatama.

Helsingin asuntojen hinnat tuplaantuivat kahdessakymmenessä vuodessa.

Jos katsomme Helsingissä tehtyjen asuntokauppojen nimellisiä hintoja, vuonna 2000 keskiverto neliö Helsingissä maksoi 2 103 euroa. Vuoden 2019 lopussa luku oli 4 150 euroa. Nousua oli 97%, mikä vuositasolla tarkoittaisi 3.6% tasaista hinnannousua. Keskimääräinen palkkatulo on samalla aikavälillä Helsingissä noussut 18% per asuntokunta 34 429 eurosta 40 825 euroon. Asuntokuntien keskikoko on laskenut hieman, 1,92 hengestä 1,86 henkeen, jolloin palkkatulo per henkilö on noussut hieman enemmän, noin 22%.  Varallisuudesta ei ole yhtä hyviä tilastoja kuin tuloista, mutta 1998 – 2016 keskiverron PK-seudulla asuvan kotitalouden nettovarallisuus kasvoi 98% 142 295 eurosta 283 104 euroon. Mediaanitalouden varallisuus kasvoi 34% 67 591 eurosta 91 437 euroon. Voidaan sanoa, että asuntojen hinta ei ole seurannut tulojen kehitystä edelliset 20 vuotta. Tämä lienee odotettavaa, koska kaudella korkotaso on laskenut ja lainanoton sääntelyä on helpotettu, jolloin lainakanta voi laajentua tulopohjaa nopeammin. Tämä on suuntautunut pitkälti asuntomarkkinoille.

Helsingin asuinalueiden hintakehitys jakautuu kolmeen kastiin.

Helsingin alueiden välinen hintakehitys on edellisen 20 vuoden aikana vaihdellut dramaattisesti. Keskineliöhintojen muutos vaihtelee 56% ja 220% prosentin välillä, mikä on käytännössä nelinkertainen muutos. Yhdelläkään alueella hintataso ei ole laskenut, jolloin voidaan puhua.  Aineistosta voi poimia kolme suhteellisen selvää luokkaa: vahvasti, normaalisti ja heikosti arvoa kasvattavat alueet. Suurin osa asuinalueista (n. 2/3) on kasvanut arvoa kaupungin keskiarvoa (97%) enemmän. Meillä on siis keskiarvoon verrattuna enemmän voittajia kuin häviäjiä. Vahvasti arvoa kehittäneillä alueilla hinnat ovat nousseet 130% – 220%. Keskikastin alueilla hinnat ovat noussee 90% – 128%. Hitaimmin arvoaan nostaneilla alueilla nousua on ollut 59% – 89%. Vuosikasvuna 59% kokonaiskasvu tarkoittaa 2,47% vuosikasvua, ja 220% 6,43%. Pienetkin erot kertautuvat siis 20 vuodessa.

Kaupungin suurpiirien välillä on suuria eroja

Kaupungin suurpiireistä selkein voittaja on keskinen suurpiiri, jonka postinumeroalueista vain yhdellä (Koskela) asuntojen hinnat ei noussut yli 150%. Suurpiirin sydämen muodostaa ns. suur-Kallio (Sörnäinen, Vallila, Itä-Pasila, Kallio, Hermanni, Sörnäinen), jossa asuntojen hinnat ovat nousseet 170% edellisen 20 vuoden aikana. Selkeitä trendejä on myös havaittavissa Pohjois- ja Koillis-Helsingin muodostamasta kaupungista, missä kasvu on ollut hidasta. Suurimmalla osalla alueista kasvu alittaa kaupungin keskiarvon, eikä alueella yhdenkään alueen kasvu ole ylittänyt 115%. Kehä ykkösen pohjoispuolella ei vaikuta hintojen puolesta olevan yhtään vuosituhannen alussa aliarvostettua aluetta.

Itä-Helsingin kehitys on pitkälti vastannut Pohjois- ja Koillis-Helsinkiä, eli laahannut kaupungin keskiarvoa jäljessä.  Paljon keskustelua herättäneet Myllypuron (92%) ja Etelä-Vuosaaren (112%) keskiluokkaistumiset eivät näy erityisen korkeina arvonnousuina. Kaakkois-Helsingissä Herttoniemen alueen hintakehitys on ollut erityisen suotuisaa (179%), ja Kulosaari (132%) ja Roihuvuori (117%) ovat ylempää keskikastia. Laajasalo (91%) ja Tammisalo (71%) ovat kehittynyt hitaammin.

Etelä-Helsinki on arvonnousultaan eriytynyt hyviin ja parhaisiin, ja se on myös kokonaisarvoltaan korkein. Yhdenkään alueen hintataso ei ole noussut kaupungin keskiarvoa vähempää. Katajannokka, Kaivopuisto ja Vattuniemi ovat vähiten arvoa nosteita, mutta kaikilla niistäkin arvo on noussut yli 130%. Ruoholahti (179%) on kovin yksittäinen voittaja alueella.

Voittajat

Kaupungin viisi suurinta kasvattajaa tulevat itselleni hieman yllätyksenä. Ne ovat Pikku-Huopalahti (227%), Länsi-Pasila (210%), Toukola (187%), Sörnäinen (184%) ja Etu-Vallila (183%). Pikku-Huopalahden vuoden 2000 neliöhinta on ollut huomattavan matala, ja saattaa edustaa tilastollista poikkeusta, jos alueella on vaikka vuonna 2000 myyty erityisen paljon HITAS-asuntoja. Muuten sen hinnannousu selittynee uudisrakentamisella, kuten myös Etu-Vallilassa ja Toukolassa. Huopalahden ympäristöön on syntynyt runsaasti korkeapalkkaisia terveysalan työpaikkoja, sekä jonkin verran toimistorakentamista (mm. Kojamon ja Keskon suuret konttorit), mikä vetänee puoleensa hyvin toimeentulevia asukkaita ja on omiaan nostamaan hintoja. Vallilan hinnannousu selittynee samoin syin: alueella on syntynyt yli viisituhatta finanssialan työpaikkaa, ja alueella sijaitseva Pasilan konepajalle rakennetut uudet asunnot ovat pitkälti vapaarahoitteisia. Toukolassa, eli Arabianrannassa, rakennettu huomattava määrä merellisiä asuntoja kantakaupungin rajalle. Vaikka alueella ei ole erityisen merkittäviä työpaikkakeskittymiä Fiskarsin pääkonttorin ja ruotsinkielisen AMK Arkadian lisäksi, uudisrakentamista vanhalle teollisuusalueelle voidaan pitää suhteellisen varmana tapana nostaa alueen arvoa.

Sörnäisiin ja Länsi-Pasilaan uudisrakentaminen on ollut vähäisempää, ja näiden osalta hinnannousua voinee nähdä jonkinlaisena aliarvostus -ilmiönä, jossa olemassaoloa kaupunginosa kokee uuden renessanssin ilman suurtakaan ulkoista tönäisyä. Kallion siistiytyminen on laajalti keskusteltu tematiikka, mutta mielenkiintoista tietysti on, että hinnannousu on ollut korkeampaa Sörnäisissä (184%) kuin Kalliossa ja Hakaniemessä (169%). Mutuilen, että nykyisin Sörnäisten Kurvin ympäristöä pidetään nuhjuisempana ja vaarallisempana kuin vaikka Karhupuiston ympäristöä.  Toisaalta, Kalasataman läheisyys voinee hehkua varsinkin Sörnäisten rantatiellä oleviin asuntoihin.

Länsi-Pasilan ja Itä-Pasilan hinnat ovat räjähtäneet. Liittyykö tämä pelkästään Pasilan keskuksen kehitykseen, vaiko laajempaan alueelle ominaisten arkkitehtonisten valintojen arvostuksen nousuun on minulle hieman epäselvää. Itä-Pasilaa pidettiin pitkään Helsingin rumimpana osana, mutta uskon, että alueen brutalismille on herätty lähivuosina, ja alueen hyvät liikenneyhteydet, työpaikkaomavaraisuus ja korkea rakentaminen vetoavat moniin. Kaupungin laajentuessa on myös selvää, että Itä- ja Länsi-Pasila kietoutuvat osiinsa kantakaupunkia tehokkaammin, ja alkavat muodostua osaksi niitä, eikä vain omaksi jutukseen.

Täysin omassa luokassaan on Etelä-Helsinki. Alue oli aina kallis, ja nyt se on entistä kalliimpi. Häviäjiä ei alueelta löydä. Lauttasaarta voi pitää suhteellisen suurena voittajana, koska se on noussut keskituloisesta alueesta kaupungin kalleimpaan kolmannekseen. Muuten Etelä-Helsinki vaikutta pitkälti säilyttävän hyvän positionsa, ja varsinainen nousu tapahtuu Keskisessä ja Kaakkoisessa kaupungissa.

Roihuvuoren nousu on yllättävän vaisua. Pitää paikkansa, että Herttoniemen kehitys on suotuisaa, ja Roihuvuori onkin yksi harvoja alueita, joka on noussut alimmasta kolmanneksi keskimmäiseen kolmannekseen hintaluokassa kaupungissa, mutta puhtaasti prosentteina sen hinnannousu on keskitasoa. Myllypuroon pätee sama. Tilastoaineiston pituuden vuoksi lienee selvää, että se korostaa eniten alueita, jotka ovat alkaneet nostaa hintoja jo ennen vuotta 2010, kun taas Roihuvuoren ja Myllypuron renenassi on nähty vasta suhteellisen vastikään verrattuna saman ilmiön Haagaan, Herttoniemeen ja Lauttasaareen.

Häviäjät

Häviäjissä on ne perinteiset, ja pari yllätystä. Koskela (56%), Mellunkylä (61%), Kontula (63%), Jakomäki (64%) ja Tammisalo (71%) ovat viisi vähiten arvoaan nostaneita alueita. Aloitetaan perinteisestä kolmikosta. Kontula ja Jakomäki ovat suomalaisille synonyymejä epäonnistuneilla lähiöille, ja varsinkin Jakomäki on saanut kokoonsa nähden kohtuuttoman paljon huomiota. Jos kysytään Suomen ongelma-alueita, vastaukset yleensä vaihtelevat Kontulan, Varissuon ja Hervannan välillä. Vaikka Kontula ja Jakomäki ovat melko lähellä toisiaan, pitäisin niiden keskeisiä ominaisuuksia yllättävän erilaisina. Jakomäki on autovaltainen kaupunginosa, jossa paikalliset palvelut ovat keskinkertaiset. Sieltä puuttuu esimerkiksi toisen asteen koulut. Jakomäkeläiset tukeutuvat vahvasti lähialueisiin työssäkäynnin suhteen, ja ymmärtääkseni alueella oli erityinen suhde Vantaahan, joka järjesti alueelle joukkoliikennettä 2000-luvun puoliväliin saakka. Kontula taas on rakentunut Metron varteen, omaa kattavan oman palvelutarjonnan ja metron ja 560-runkolinjan myötä tarjoaa työssäkäyntimahdollisuuksia melko kattavasti Helsingissä. Kontula vastaa monen Helsinkiläisen ideaaleja hyvästä asuinalueesta, jossa on hyvät lähipalvelut, liikenneyhteydet, luontoa, omaa rauhaa, tiivis keskusta ja harvemmin asutut reunat. Ja silti sitä pidetään turvattomana ja nuhjuisena alueena.

Viittä aluetta yhdistää uudisrakentamisen puute. Millekään näistä ei ole erityisesti rakennettu uusia kohteita 2000-luvulla. Jakomäen alueen kylkeen on kasvanut Alppikylä, josta ei ole hinnannousua säteillyt Lahdenväylän yli. Kontulaa tosin rakennettiin Kurkimäki 90-luvulla, joka ei ole koskaan saanut erityistä arvoa kaupunginosana.

Koskela on outo tapaus, ja lienee jonkinlainen poikkeus. Alueena se on hyvin keskittynyt – noin 70% sen väestöstä asuu 0.125 km2 kerrostaloalueella. Koskelassa yhdistyy olemattomat lähipalvelut, huonot liikenneyhteydet, suuri määrä sosiaalista asumista (niin opiskelija- kuin kaupungin) sekä maine nuhjuisena ja hieman turvattomana alueena. En usko, että Koskela on mitenkään erityinen tapaus, mutta se on Jakomäkeä ja Kontulaa huomattavasti tuntemattomampi asuinalue. 

Tammisalon tie on kertova. Luen alueen ns. vuorineuvoslähiöksi, jolla tarkoitan Helsingin rannoilla sijaitsevia pientaloalueita, joille yhteistä on meri, palveluiden täydellinen puute, autovaltaisuus ja suuret asunnot. Kuusisaari, Laajasalo, Tammisalo, Jollas, Marjaniemi ja Kulosaari edustavat trendiä. 2000-luvun alussa nämä alueet lukeutuivat kaupungin kalleimpiin alueisiin niin neliö- kuin kokonaishinnoiltaan. Uudisrakentamista alueilla on vähän. Vaikuttaisi siltä, että alueiden kysyntä ei ole erityisesti noussut, eikä kivitalo Jollaksesta ole entinen statussymboli. Vähiten hinnat ovat nousseet asuinaluetyypin puhtaimmissa edustajissa, Tammisalossa, Jollaksessa (84%) ja Kuusisaari-Lehtisaaressa (84%). Kulosaaressa, jossa palvelutaso on kohtuullinen, ja julkinen liikenne jopa hyvää metron myötä, kehitys on ollut suotuisinta (134%).

Kolmas suhteellinen häviäjäryhmä on Pohjois-Helsingin pientaloalueet. Tapaninvainio (85%), Paloheinä (80%), Puistola (82%), Torpparinmäki (84%) ja Pakilat (Itä 71%, Länsi 89%) ovat kaupungin keskiarvoa matalampia kasvajia. Alueiden julkiset liikenneyhteydet ovat heikot, mutta palvelutasoa voi pitää hieman aiempaa ryhmää korkeampana, joskin kaupalliset palvelut ovat samalla tasolla. Pientaloasumiseen vaikuttaa into yleisesti laskeneen, mikä antaisi osviittaa, että väljyydestä ei makseta samalla tavalla kuin ennen, eikä kiinnostus omaan pihaan ole niin kova kuin korkeaan kivitaloon.

Tässä on nyt jo sellainen 1400 sanaa, ja seitsemän kuvaa. Palailen aiheeseen toisenkin postauksen kanssa jossa erittelen näkemyksiäni näiden lukujen implikaatioista tulevaisuuden kannalta.

https://www.hel.fi/hel2/tietokeskus/julkaisut/pdf/06_07_03_vihavainen_vj23.pdf
https://pxnet2.stat.fi/PXWeb/pxweb/fi/StatFin/StatFin__tul__tjt/
https://www.hel.fi/hel2/tietokeskus/julkaisut/pdf/20_08_25_Tilastoja_9_Marttinen.pdf