Helsingissä on (todennäköisesti) liikaa vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja.

67% Helsingin asuntokannan kasvusta 2010-luvulla on koostunut yksityisistä vuokra-asunnoista. Väitän että väestönkasvusta 67% ei ole ollut sellaista, jolle yksityinen vuokra-asunto olisi paras asumisratkaisu. Yksityisten vuokra-asuntojen osuuden kasvu Helsingissä ei ole osoitus niiden ylivoimaisuudesta, vaan kaupungin epäonnistuneesta rakentamispolitiikasta, joka ei ole onnistunut täyttämään tavoitteitaan kohtuuhintaisille asunnoille. Kun rakennetaan vähän, lähes kaikki valuu sijoittajien käsiin. Ja kysyntää kalliillekin luukuille löytyy, koska paremmasta ei ole tietoakaan.

Helsingissä asuvat ihmiset voi asettaa asunnon hallintaperusteella neljään ryhmään: asuntonsa omistaviin, ARA-vuokrasunnoissa asuviin, asumisoikeusasunnoissa asuviin ja vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa asuviin. Ryhmät eivät ole saman kokoisia, vaan asunnon omistaminen (41%) on yleisin asumismuoto, jota seuraa suuruusjärjestyksessä vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa asuvat (29%) ja ARA-vuokra-asunnoissa asuvat (18,7%). Asumisoikeusasunnot ovat melko pieni ilmiö, ja muodostavat noin 3% asuntokannasta. Hallintaperuste on tuntematon lopuissa 8% asunnoissa, jotka todennäköisesti ovat tyhjinä, sukulaisen hallinnassa tai vailla vuokralaista.

Kämppä tarkoitukseen

Asuntojen eri hallintaperusteet soveltuvat erilaisiin elämäntilanteisiin, eikä voi sanoa, että olisi yksi parempi tai huonompi hallintamuoto. Voi kuitenkin sanoa, että jotkin niistä soveltuvat useammille ihmisille kuin toiset. Lähtökohtaisesti omistusasuminen on se halutuin asumismuoto. Siinä kertyy kotitalouksille varallisuutta, ja omistusasujat käyttävät pienemmän osan tuloistaan asumiseen kuin vuokralla asvuat. Omistusasuminen vaatii kuitenkin vakaat ja korkeat tulot Helsingissä, sekä ennustettavan elämätilanteen. Muut asumismuodot voikin sitten nähdä näitä eri tavalla kompensoivina ratkaisuina. Välimuodon asunnot (HITAS ja asumisoikeusasunnot) vaativat Helsingissä vapaarahoitteisia omistusasuntoja pienemmät tulot, mutta vaativat samalla tavalla vakautta elämäntilanteessa. ARA-vuokra-asunnot eivät vaadi korkeita tai tasaisia tuloja, mutta niiden saanti kestää, jolloin ne eivät oikein sovi epävakaassa elämäntilanteessa oleville, koska niiden saamiseen asti pitäisi olla asunnoton.

Ja sitten meillä on asuntomarkkinoiden kaatoluokka, vapaarahoitteiset vuokra-asunnot. Ne eivät ole halpoja, mutta niitä on paljon, niitä saa rahalla ja niitä saa aika nopeasti mistä vain. Lumolla on verkkokauppa, josta voisi heti vuokrata Sompasaaresta yksiön 1 120 euron kuukausihintaan. Neliöhinta on hieman alle kaksinkertainen verrattuna viereisiin HEKA:n asuntoihin. Keskimääräinen neliövuokra on vapaarahoitteisessa vuokra-asunnossa 21,32 euroa kuussa. ARA-vuokra-asunnoissa se on 13,20 euroa kuussa.

Keitä vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin päätyy?

Vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin päätyvät ihmiset, jotka eivät pääse muualle. Ihmiset, ketkä eivät ehdi saamaan ARA-asuntoa. Nuoret, jotka tarvitsevat ensimmäisen oman asuntonsa. Pienituloiset. Helsinkiin muualta työn ja koulun perässä muuttaneet. Ulkomaalaiset. Opiskelijat, ketkä eivät ole onnekkaita HOAS:in jonoissa. Yhdistävä tekijä näillä ihmisillä on se, että aniharvalla näistä ryhmistä vapaarahoitteinen vuokra-asunto on optimaali asuinratkaisu, vaan vuokrasopimukseen pakottavat äkilliset muutokset elinolosuhteissa (uusi työ uudelta paikkakunnalta, ero, yhteenmuuttaminen, perheenlisäys). Vapaarahoitteiset vuokra-asunnot pitävät huolen siitä, etteivät muutokset elämäntilanteessa johda asunnottomuuteen. Ne eivät ole kovin pysyvä ratkaisu asumiseen.

Pitkällä aikavälillä omistusasumisessa on nykyisellä korkotasolla Helsingissä järkeä. Jos asunnon neliöstä maksaa 21,32 euroa vuokraa, samalla rahalla voisi lyhentää lainaakin. Lasketaan vähän arvioiden: jos asunnon neliön kuukausikulu on 80% lainanlyhennystä, ja 20% vastiketta taloyhtiölle, neliöstä pitää kuukaudessa maksaa lainaa 16 euroa. Lainaa pitäisi saada noin 30% nettotuloistaan. 2400 euron nettotuloilla (n. 3000 bruttotulot Helsingissä) voisi lyhentää 205 000 euron lainaa 800 euron edestä kuukaudessa. Tai sitten asua hieman alle 37,5 m2 asunnossa. Toinen rikastuttaa vuokranantajaa, toinen sinua.

Vuokranantajat Helsingissä eivät ole kovin innoissaan ajatuksesta, että yksityiset vuokra-asunnot olisivat väliaikainen asumismuoto. Vuoden minimiaika vuokrasopimukselle on ennemminkin sääntö kuin poikkeus. Tällöin ylihintaiseen vuokra-asuntoon pitää sitoutua aika pitkäksi ajaksi, vaikka muutos elämäntilanteessa vaatisikin vain parin kuukauden majoituksen pysyvämmän ratkaisun löytämiseksi. Vaihtuvuudesta ei ole kovin hyviä tilastoja, mutta Kojamon kohteiden asukkaista neljännes vaihtuu vuodessa ja SATO:lla kolmannes. Muuttaminen on kallista ja ikävää, ja silti kytkintä painetaan usein sen vuoden umpeuduttua.  

Mitä kehityksestä seuraa

Jos 2/3 Helsingin asuntokannan kasvusta menee yksityisille vuokrakämpille, uudisrakentaminen on kohdistunut väärin. Helsingin väestökasvu edellisen kymmenen vuoden aikana ei perustele asuntokannan näin radikaalia muokkausta, jossa ARA-asumisen ja omistusasumisen yleisyys ovat laskeneet huomattavasti. Helsinki on epäonnistunut kasvattamaan ARA-asuntokantaansa, ja sen ARA-rakentaminen on alittanut sen itselleen asettaman ja MAL-sopimuksessa Valtion kanssa sopiman tavoitteen – 25% uudisrakentamisesta piti olla sitä 2010-luvulla. Vapaarahoitteisten asuntojen piti muodostaa 45% Helsingin asuntotuotannosta, mutta se muodostikin noin 65% siitä.

Omistusasumisen suosion pitäisi olla kaikkien aikojen huipussa – korot ovat olleet minimaalisia kymmenen vuotta, ja samalla ne näyttäisivät olevan sitä tulevaisuudenkin koronasta johtuen. Mutta ei. Pankkien stressitestin tyly odotus 6% korkotasosta pitää pieni- ja keskituloiset pois omistusasumismarkkinoilta. Kolmen tonnin tuloilla lainaa ei saa sitä 205 000 euroa, vaan noin 150 000 euroa. Ja silloinkin pitäisi olla se 10% oma osuus. 165 000:n maksimihinta kattaa alle 5% Helsingissä myytävissä olevista kohteista Etuovessa parhaillaan. Omistusasuminen on efektiivisesti rajattu vain ylemmän keskiluokan ja vanhemman väestön huviksi. Alle 30-vuotiaista helsinkiläisistä aikuisista 3 000 euroa kuussa tai enemmän tienaa alle 10%, ihan hauskana tiedonjyvänä muuten. Nelikymppisistä sen verran tienaa noin 60%.

Asuntomarkkinoilla eri asumistyypit ovat toistensa komplementteja. Asukkaat vaihtelevat niiden välillä ja sisällä. Sijoituskäytössä olevat vuokra-asunnot voi myydä omistusasunnoiksi ja toisin pain hyvin helposti. Tämä lienee monen sijoittajan suunnitelma, koska vuokratuotto Helsingissä on matalaa, mutta asuntojen arvo nousee vuokria nopeammin. Vuokra-asuntoihin sijoitetaan, koska niistä saadaan tuottoja, sillä kaupungin uudet asukkaat eivät pääsääntöisesti pääse kiinni muihin asumismuotoihin. ARA-asuntojen jonot kasvavat vuodesta toiseen, koska niiden osuus kaupungissa olevista asunnoista laskee. Niitä tarvitsevien ihmisten määrä ei ole pienentynyt. Omistusasujien osuus Helsingissä ei nouse. Väliaikaisesta ja kalliista asumismuodosta on tullut normitilanne. Julkisessa mediassa kohistaan, jos kaupungin asuntojen vuokria korotetaan viiden vuoden aikana 20%, mutta ketään ei kiinnosta se, että lähes kaikkiin yksityisiin vuokrasopimuksiin kuuluu korotusautomaatti, joka nostaa asunnon hintaa 2-5% vuodessa.

Helsingin kaupunki ei voi oikeastaan vaikuttaa vapaarahoitteisten asuntojen kohdistumiseen vuokra- ja omistusasumisen välille. Jos sijoittajat maksavat enemmän kuin omistusasuntoa etsivät, sijoittajat saavat asunnon. Mitä Helsinki voi tehdä on varmistaa, että ARA-tuotantoa ja välimallin tuotantoa on 60% kokonaistuotannosta, ja että tuotannon määrä on niin kova, ettei kaikki mene asuntosijoittajien taskuun. Jos kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja on tarpeeksi saatavilla, niin ettei uusien asukkaiden tarvitse turvautua aina ylihintaisiin yksityisiin vuokra-asuntoihin, ja omistusasuminen on mahdollista muillekin kuin keski-ikäisille sen hinnan vuoksi, tarve yksityisille vuokra-asunnoille putoaa. Yksityistä vuokra-asumis on hyvä olla jonkin verran, mutta nykyinen tilanne on absurdi, ja johtuu kunnianhimottomasta rakentamisesta, pankkien stressitesteistä, asuntosijoittamisen suosiollisesta verokohtelusta ja siitä, että nuorten Helsinkiläisten tulotaso ei ole noussut heidän vanhempiensa kanssa samassa suhteessa.

Yksityisten vuokra-asuntojen osuuden kasvu Helsingissä ei ole osoitus niiden ylivoimaisuudesta, vaan kaupungin epäonnistuneesta rakentamispolitiikasta, joka ei ole onnistunut täyttämään tavoitteitaan kohtuuhintaisille asunnoille. Kun rakennetaan vähän, lähes se kaikki valuu sijoittajien käsiin. Ja kysyntää kalliillekin luukuille löytyy, koska paremmasta ei ole tietoakaan.

Helsingissä on todennäköisesti liikaa yksityisiä vuokra-asuntoja. Kauppalehti ja tilastokeskus ovat havainneet asian: uusien vuokrasopimusten hintojen kehitys on laskevaa. Vuokramarkkinoilla hinnanmuutokset eivät ole erityisen nopeita. Vuokra tuskin koskaa laskee, ellei vaihda asuntoa. Vuokrien laskussa on tahmeutta, koska vuokranantajat saavat korottaa vuokria elintasoindeksiä nopeammin ja sitoa vuokralaiset pitkään vuokrasuhteeseen. Mitä meidän pitäisi tehdä? Rakentaa ARA-vuokra-asuntoja ja kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja lisää. Palnjo. Kun tarjonta kasvaa ja kysyntä laskee, hinnat alkavat todella painua alas, koska se pakottaa asuntosijoittajat kilpailemaan asukkaista matalammilla hinnoilla ja paremmilla ehdoilla.

Mä muuten itse asun vapaarahoitteisessa vuokra-asunnossa, jonka sopimukseen kuuluu automaattinen 2% vuosikorotus. Sain sen parin tunnin etsinnällä.  Otin sen, koska tarvitsin sen pikaisesti työtäni varten. Mielelläni käyttäisin vuokran verran rahaa lainan lyhtämiseen, mutta sillä summalla saisin asunnon vain Vantaalta.  

Kuva: CC BY 4.0, Vyhtinen Pekka, 23.11.2020, Helsinki, Hyväntoivonpuisto